IF - Taxe foncière sur les propriétés bâties - Champ d'application et territorialité - Exonération des immeubles situés dans des zones délimitées - Exonération des immeubles rattachés à des entreprises commerciales implantées dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville
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L’article 1383 C ter du code général des impôts (CGI) prévoit une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour une durée de cinq ans en faveur des immeubles situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et rattachés à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l’exonération de cotisation foncière des entreprises (CFE) prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI (BOI-IF-CFE-10-30-50-60).
I. Conditions d'application de l'exonération
A. Zones d’application de l’exonération
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L'exonération prévue à l'article 1383 C ter du CGI n'est susceptible de s'appliquer qu'aux immeubles situés au 1er janvier de l’année d’imposition dans le périmètre d’un des QPV mentionnés à l’article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine.
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Pour plus de précisions sur les caractéristiques et la liste des QPV, il convient de se reporter au I-A-1 § 30 et 40 du BOI-IF-CFE-10-30-50-60.
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Pour l'application exclusive de la présente exonération, dans les cas où la limite d’un quartier correspond à une voie publique, les immeubles situés sur chacune des bordures de cette voie sont réputés localisés dans le QPV.
Ainsi, quand un quartier prioritaire est délimité par une voie publique, les côtés pairs et impairs de cette voie sont considérés comme inclus dans le périmètre de ce quartier.
Un immeuble est considéré comme situé sur une voie publique s’il dispose d’une adresse sur celle-ci.
Les délimitations des QPV sont consultables et téléchargeables auprès de l’Agence nationale de la cohésion des territoires et sur le système d'information géographique de la politique de la ville (SIG Ville) disponible sur le site sig.ville.gouv.fr.
Remarque : Ce site Internet permet de localiser précisément la position des immeubles par rapport au périmètre des QPV et aux voies publiques.
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Lorsque le périmètre des quartiers fait l’objet de modifications ultérieures, la date de délimitation des nouveaux quartiers classés en QPV est réputée intervenue au 1er janvier de l’année de parution du décret modificatif.
B. Conditions relatives aux immeubles exonérés
1. Nature des immeubles
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Il s'agit des immeubles assujettis à la TFPB. Sont donc notamment visés les immeubles bâtis, à savoir les constructions proprement dites (BOI-IF-TFB-10-10-10) et les installations foncières assimilables à des constructions (BOI-IF-TFB-10-10-20), mais également les bateaux utilisés en un point fixe (BOI-IF-TFB-10-10-30) et les terrains affectés à un usage commercial (BOI-IF-TFB-10-10-40).
2. Affectation des immeubles
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Ces biens doivent être affectés à une activité commerciale.
La notion d'activité commerciale au sens de l'article 1383 C ter du CGI est identique à celle définie au I-B-1 § 220 à 240 du BOI-IF-CFE-10-30-50-60.
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L'exonération s'applique aux propriétés ou fractions de propriété affectées au 1er janvier de l'année d'imposition à une activité commerciale.
C. Conditions tenant aux caractéristiques de l’entreprise et de l’établissement occupant l’immeuble
1. Règles générales
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Pour bénéficier de l'exonération prévue à l’article 1383 C ter du CGI, le local doit être rattaché à un établissement affecté à une activité commerciale exercée dans les conditions permettant à l’établissement de bénéficier de l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI.
Sont concernés les immeubles rattachés à un établissement au sens de l’article 1473 du CGI.
80
Dès que les conditions du I septies de l’article 1466 A du CGI sont remplies, les locaux occupés par l’établissement exerçant l’activité peuvent bénéficier de l’exonération de TFPB prévue à l’article 1383 C ter du CGI.
Toutefois, lorsque les conditions sont remplies, la suppression par délibération de l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI est sans incidence pour l’établissement en ce qui concerne le bénéfice de l’exonération de TFPB.
90
Il convient de se reporter au BOI-IF-CFE-10-30-50-60 qui précise, en matière d'effectif salarié, de chiffre d’affaires ou de total de bilan, de composition du capital et de secteurs exclus, les conditions requises pour bénéficier de l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI.
100
L’exonération de TFPB prévue à l’article 1383 C ter du CGI s’applique :
- aux immeubles existant au 1er janvier 2017 et rattachés à cette même date à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI ;
- aux immeubles rattachés, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2024, à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI.
110
Le rattachement d'un immeuble postérieurement au 1er janvier 2017 peut résulter :
- de l'achèvement du local ;
- d'une addition de construction ;
- d'un changement d'affectation du local (local d'habitation transformé en local commercial).
2. Changements d'exploitants
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Les changements d’exploitants n’ouvrent pas droit, en tant que tels, à l’exonération de TFPB prévue à l’article 1383 C ter du CGI.
130
Toutefois, en cas de changement d’exploitant au cours d’une période d’exonération, si les autres conditions prévues à l’article 1383 C ter du CGI demeurent par ailleurs remplies, l’exonération en cours n’est pas remise en cause mais est maintenue pour la période restant à courir et dans les conditions prévues lorsque l’activité était exercée par le précédent exploitant.
La définition du changement d'exploitant est la même que celle utilisée en matière de CFE.
140
En revanche, en cas de changement d'exploitant au cours d'une année N, une délibération s'opposant au principe de l'exonération prise avant le 1er octobre de cette même année a pour effet de supprimer l'exonération pour la période restant à courir.
Exemple : Un immeuble bénéficie de l'exonération de TFPB prévue à l'article 1383 C ter du CGI à compter de 2017 pour une durée de cinq ans.
Il fait l'objet d'un changement d'exploitant le 1er mars 2018. L'exonération est maintenue pour les années 2019 à 2021 à condition toutefois qu'aucune délibération s'opposant au principe de l'exonération ne soit intervenue avant le 1er octobre 2018.
150
Sont également éligibles à l’exonération les locaux déjà affectés à une activité commerciale entrant dans le champ d'application de la CFE dans lesquels un changement d'exploitant intervient, au plus tard le 31 décembre 2024, en dehors de toute période d’exonération, sous réserve que le précédent exploitant ne remplissait pas les conditions le rendant éligible à l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI et que le nouvel exploitant les remplisse.
L'exonération peut donc s'appliquer à un local exclu du bénéfice de l'exonération jusqu’à la date du changement d’exploitant parce que les conditions requises au niveau de l’exploitant n'étaient pas remplies.
Exemple : Un local était exploité par une entreprise ne remplissant pas la condition de l'effectif salarié. Si l’activité exercée dans ce local est cédée ultérieurement à une entreprise qui remplit la condition de l’effectif salarié, l'exonération est accordée à partir de l'année suivant celle de cette cession, si les autres conditions sont par ailleurs remplies.
3. Location d'un fonds de commerce
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La mise en location d'un fonds de commerce s'analyse pour le bailleur du fonds comme la poursuite de son activité sous une autre forme. Pour le preneur, il s'agit de la reprise d'une activité.
En conséquence, en cas de mise en location d'un fonds de commerce, dans l'hypothèse où l'activité précédemment exercée par le bailleur du fonds et celle exercée par le preneur répondent à toutes les autres conditions pour bénéficier du régime, l'immeuble continue à bénéficier de l'exonération pour la période restant à courir et dans les conditions prévues lorsque l'activité était exercée directement par le bailleur du fonds.
D. Condition relative à l'existence d'un contrat de ville
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Pour les immeubles rattachés à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l'exonération de CFE prévue au I septies de l'article 1466 A du CGI, l'exonération ne s'applique que dans les QPV situés sur des territoires où sont en vigueur, au 1er janvier de l'année de rattachement, des contrats de ville prévus à l'article 6 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 modifiée.
Cette condition concerne aussi bien les locaux achevés ou ayant changé d'affectation que les additions de construction. Elle n'a pas à être remplie tous les ans, mais seulement une fois pour toutes et uniquement pour l'année de rattachement.
Le b du 15° du I de l'article 73 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 supprime cette condition pour les immeubles rattachés, à compter du 1er janvier 2024, à un établissement remplissant les conditions pour bénéficier de l'exonération de CFE prévue au I septies de l'article 1466 A du CGI.
II. Modalités d'application de l'exonération
A. Bénéficiaire de l'exonération
180
L'exonération de TFPB prévue à l'article 1383 C ter du CGI bénéficie au redevable légal de la taxe, c'est-à-dire soit à l'exploitant lorsqu'il est propriétaire, usufruitier, emphytéote, preneur à bail à construction ou à réhabilitation, soit au bailleur dans les autres cas. Par conséquent, le bénéficiaire de l'exonération de TFPB peut être différent du bénéficiaire de l'exonération de CFE.
En outre, le propriétaire, qu'il soit ou non l'exploitant, peut bénéficier de l'exonération de taxe foncière, alors même que l'établissement n'est pas exonéré de CFE ou l'est en application d'une disposition autre que celle prévue au I septies de l'article 1466 A du CGI pour les QPV.
B. Impositions concernées
190
L'exonération prévue à l'article 1383 C ter du CGI ne vise que la TFPB, et les taxes spéciales d'équipement additionnelles éventuellement applicables, y compris la taxe additionnelle spéciale annuelle au profit de la région d'Île-de-France (CGI, art. 1599 quater D) et la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations (CGI, art. 1530 bis). Elle ne s'applique donc pas à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
C. Taux de l'exonération
200
Le taux de l'exonération est de 100 % pour la part de TFPB revenant à chaque collectivité bénéficiaire.
D. Durée de l'exonération
210
La durée de l'exonération est de cinq ans (sous réserve de la précision apportée au II-D-2 § 270).
1. Point de départ
a. Changement d'exploitant
220
La période d'exonération de cinq ans s'ouvre à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de la reprise d'établissement, si toutes les conditions requises sont remplies (I-C-2 § 150). Si le changement a lieu un 1er janvier, l'exonération court à compter de cette date.
b. Immeuble affecté au 1er janvier 2017 à une activité éligible à l'exonération de CFE prévue au I septies de l'article 1466 A du CGI
230
L'exonération court à compter du 1er janvier de l'année 2017.
c. Immeuble affecté au plus tard le 31 décembre 2024 à une activité éligible à l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI
240
L'exonération court à compter du 1er janvier de l'année qui suit celle au cours de laquelle est intervenue cette affectation.
Exemple 1 : Un immeuble d'habitation affecté à un usage commercial courant 2018 sera exonéré à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2023.
Exemple 2 : Un immeuble vacant au 1er janvier 2019, affecté courant 2019 à une activité éligible à l’exonération prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI sera exonéré à compter du 1er janvier 2020 et jusqu'au 31 décembre 2024.
d. Constructions nouvelles achevées au plus tard le 31 décembre 2024 et affectées dès leur achèvement à une activité éligible à l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI
250
L'exonération court pour cinq ans à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement.
e. Addition de construction
260
Sous réserve de l'affectation de l'immeuble à une activité éligible à l’exonération de CFE prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI, l'exonération, appliquée à l'addition de construction, court à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement de la construction nouvelle, quel que soit, par ailleurs, l'avancement de la période d'exonération appliquée à l'immeuble préexistant.
Remarque : Conformément à l'article 1406 du CGI, les règles exposées au II-D-1 § 240 à 260 ne sont pas applicables aux constructions nouvelles, additions de construction ou changements d'affectation qui n'ont pas été déclarés à l'administration dans le délai prévu à l'article précité, c'est-à-dire dans les quatre-vingt-dix jours suivant leur réalisation.
En effet, l'article 1406 du CGI précise que le bénéfice des exonérations temporaires de taxe foncière est subordonné à la déclaration du changement qui les motive et que lorsque la déclaration est déposée hors délai, l'exonération s'applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante.
Exemple : Dans le cas d'un changement d'affectation (logement transformé en local commercial) intervenu le 1er mars 2017 et déclaré à l'administration le 1er juillet 2017, l'exonération prévue à l'article 1383 C ter du CGI s'appliquera à compter du 1er janvier 2019 jusqu'au 31 décembre 2022 (soit quatre ans au lieu de cinq ans).
2. Cessation anticipée de l'exonération
270
L'exonération cesse de s'appliquer à compter du 1er janvier de l'année suivant celle au cours de laquelle les immeubles ne sont plus affectés à une activité commerciale répondant aux conditions de l’exonération (I-B-2 § 50 et 60) ou exercée par une entreprise répondant aux conditions de l’exonération prévue au I septies de l’article 1466 A du CGI. L'exonération des années antérieures n'est pas remise en cause.
E. Articulation des régimes d'exonération de TFPB et de CFE
280
Le plus souvent, l'exonération de TFPB coïncide avec l'exonération de CFE prévue au I septies de l'article 1466 A du CGI au bénéfice des établissements situés dans des QPV.
Toutefois, l'exonération de TFPB peut s'appliquer indépendamment de l'exonération de CFE prévue au I septies de l'article 1466 A du CGI dans les cas suivants :
- le redevable de la CFE est exonéré en application d'une autre disposition législative (par exemple, l'exonération prévue à l'article 1452 du CGI en faveur des artisans) ;
- le redevable de la CFE n'est pas exonéré parce qu'il n'a pas respecté ses obligations déclaratives au regard de la CFE ou parce que les collectivités locales se sont opposées à l'exonération de CFE mais pas à l'exonération de TFPB dans les QPV.
De même, l'établissement peut bénéficier de l'exonération de CFE sans pour autant que le redevable de la TFPB soit exonéré. Tel est le cas lorsque le redevable de la TFPB n'a pas respecté ses obligations déclaratives ou lorsque les collectivités locales se sont opposées à l'exonération de TFPB mais pas à l'exonération de CFE dans les QPV.
III. Faculté pour les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale de supprimer l’exonération
290
L'exonération de TFPB prévue à l'article 1383 C ter du CGI est de droit mais elle peut être supprimée par une délibération régulière et explicite des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) dotés d'une fiscalité propre.
300
Les communes ou les EPCI à fiscalité propre n'ont pas la possibilité de modifier le périmètre des QPV.
310
Les délibérations ont une portée générale et s'appliquent à l'ensemble des immeubles passibles de la TFPB, affectés à une activité commerciale et situés dans le ressort territorial de la commune ou de l'EPCI doté d'une fiscalité propre. Par suite, une commune ou un EPCI comportant plusieurs QPV ne peut pas prendre de délibération pour certains d'entre eux seulement.
320
Les délibérations susceptibles d'être prises par les communes ou les EPCI à fiscalité propre pour les QPV sont indépendantes les unes des autres et peuvent donc concerner soit la TFPB, soit la CFE, soit les deux impositions.
330
Les délibérations doivent être prises dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis du CGI, c'est-à-dire avant le 1er octobre d'une année pour être applicables à compter de l'année suivante.
340
Les délibérations contraires rapportées avant le 1er octobre N n'ont pas pour effet d'octroyer l'exonération, pour la durée restant à courir à compter du 1er janvier N+1, aux immeubles n'ayant pas bénéficié de l'exonération en raison de la précédente délibération.
IV. Articulation des différents régimes d'exonération de TFPB
A. Exonération de droit commun de deux ans des constructions nouvelles et assimilées
350
Aux termes des II et III de l'article 1383 du CGI, les constructions nouvelles, additions de construction et les reconstructions portant sur des locaux non affectés à l'habitation, ainsi que les terrains affectés à des usages commerciaux ou industriels et les conversions de bâtiments agricoles en locaux professionnels, ouvrent droit à une exonération de TFPB à hauteur de 40 % de la base imposable pour la part communale durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement.
Cette exonération ne s'applique pas à la part de TFPB perçue au profit des EPCI à fiscalité propre (CGI, art. 1383, II-al. 2).
Lorsqu'un immeuble remplit les conditions pour bénéficier de l'exonération visée au premier alinéa du présent IV-A § 350 et de celle applicable dans les QPV, cette dernière exonération prévaut sur celle prévue à l'article 1383 du CGI. Les constructions ou terrains sont donc exonérés de TFPB, au titre de l'article 1383 C ter du CGI, pour les parts communale et intercommunale pendant cinq ans à compter de l'année suivant celle de l'achèvement de l'immeuble ou de la nouvelle affectation des terrains.
360
Dans le cas où une commune s'est opposée à l'exonération prévue par l'article 1383 C ter du CGI, l'exonération de deux ans prévue à l'article 1383 du CGI s'applique à la part de TFPB perçue par cette commune.
(370-380)
B. Autres exonérations
390
Lorsqu'un immeuble remplit les conditions pour bénéficier de l'une des exonérations prévues de l'article 1383 A du CGI à l'article 1383 J du CGI et de celle prévue à l'article 1383 C ter du CGI, le contribuable doit opter pour l'un ou l'autre de ces régimes avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l'exonération est sollicitée.
Cette option est irrévocable. Elle peut s'exercer distinctement pour chaque immeuble mais vaut pour l'ensemble des collectivités de son implantation.
Elle doit être formulée sur papier libre avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l'exonération est sollicitée.
Remarque : L'exonération prévue à l'article 1383 C ter du CGI prévaut sur l'exonération de certaines installations antipollution que les collectivités territoriales et leurs EPCI dotés d’une fiscalité propre peuvent accorder en application de l'article 1518 A du CGI.
400
Il est précisé que l’option pour l'exonération prévue à l'article 1383 C ter du CGI peut intervenir y compris lorsqu’une exonération au titre des régimes prévus de l'article 1383 A du CGI à l'article 1383 J du CGI est en cours. Dans cette hypothèse, le redevable qui opte pour l’ouverture d’une période d’exonération en application des dispositions de l’article 1383 C ter du CGI renonce au bénéfice de l’exonération initiale pour la période restant à courir.
V. Encadrement européen
410
Le bénéfice des exonérations prévues à l'article 1383 C ter du CGI est subordonné au respect du règlement (UE) n° 1407/2013 de la Commission du 18 décembre 2013 relatif à l'application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne aux aides de minimis.
VI. Obligations déclaratives
420
Les obligations déclaratives figurent à l’article 315 quindecies A de l’annexe III au CGI.
430
Pour pouvoir bénéficier de l'exonération, le propriétaire (ou le redevable légal de la taxe) doit souscrire une déclaration sur un imprimé établi par l’administration n° 6733-SD (CERFA n° 12311), disponible en ligne sur www.impots.gouv.fr.
Cet imprimé comporte un volet réservé à l'occupant. L'occupant, après l’avoir complété, communique ce volet au redevable légal de la taxe.
L’occupant doit également établir une déclaration sur l’honneur attestant que le capital de l’entreprise dont il dépend n’est pas détenu, directement ou indirectement, pour 25 % ou plus de son montant, par une ou plusieurs entreprises dont l'effectif dépasse deux cent cinquante salariés et dont le chiffre d'affaires annuel hors taxes excède 50 M€ ou le total du bilan annuel excède 43 M€. Le redevable légal de la taxe transmet l’ensemble des documents au service des impôts fonciers ou au service des impôts des particuliers (SIP) territorialement compétent.
440
La déclaration doit être souscrite avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l'exonération prend effet. En effet, elle permet, sous réserve que certains changements ne remettent pas l'exonération en cause, de bénéficier de l'exonération pour une durée de cinq ans.
450
Seront portés à la connaissance du service des impôts fonciers ou du SIP territorialement compétent par l'intermédiaire de l'imprimé n° 6733-SD les divers changements susceptibles de remettre en cause, d'accorder ou de proroger l'exonération, tels que :
- le changement d'activité principale de l'établissement ;
- le changement d'exploitant de l'entreprise ou de l'établissement ;
- la création d'établissement ou d'entreprise ;
- les extensions d'établissement.
460
La date limite de dépôt de la déclaration pour ces changements est fixée au 1er janvier qui suit la réalisation du changement.