Actualité liée : 03/07/2024 : BIC - IS - Aménagements des régimes d'aide fiscale à l'investissement productif outre-mer (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, art. 30, 31, 131, 138, 153 et 154 ; loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, art. 159 ; loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021, art. 108 et 109 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 72 ; loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023, art. 13 et 14 ; loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, art. 71 et 75) - Rescrit

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Pour ouvrir droit à déduction, les investissements doivent être acquis, créés ou pris en crédit-bail par une entreprise (BOI-IS-GEO-10-30-10-10), pour les besoins normaux de l’activité d’établissements situés dans les départements d'outre-mer (DOM), les collectivités d’outre-mer (COM) et la Nouvelle-Calédonie appartenant à un secteur éligible en application du I de l’article 199 undecies B du code général des impôts (CGI).

Ces immobilisations doivent être affectées directement et exclusivement par l’entreprise à la réalisation des opérations professionnelles de ces établissements. Les biens mis, en tout ou partie, à la disposition des dirigeants ou de salariés ainsi que ceux acquis aux seules fins de placement ne remplissent pas cette condition.

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L’article 217 undecies du CGI prévoit que, pour ouvrir droit à l'aide fiscale, les investissements doivent être réalisés outre-mer dans le cadre d'une entreprise exerçant une activité agricole ou une activité industrielle, commerciale ou artisanale relevant de l’article 34 du CGI, sous réserve d’un certain nombre d’exclusions limitativement fixées par la loi.

I. Secteurs d'activités éligibles et exclus

A. Activités éligibles

30

Les activités éligibles à la déduction fiscale prévue à l'article 217 undecies du CGI et à l'article 217 duodecies du CGI sont celles prévues à l'article 199 undecies B du CGI (BOI-BIC-RICI-20-10-10-30).

B. Activités exclues de l'avantage fiscal

40

Concernant les secteurs d'activités exclus de la déduction fiscale prévue à l'article 217 undecies du CGI et à l'article 217 duodecies du CGI, il convient de se reporter au BOI-BIC-RICI-20-10-10-40.

II. Acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif

50

Le secteur des activités immobilières est, conformément aux dispositions du I de l'article 199 undecies B du CGI et au premier alinéa du I de l'article 217 undecies du CGI, exclu du bénéfice de la déduction fiscale prévue à l'article 217 undecies du CGI et à l'article 217 duodecies du CGI. Pour plus de précisions sur la définition de ce secteur d'activité et la portée de l'exclusion, il convient de se reporter au VI § 120 et 130 du BOI-BIC-RICI-20-10-10-40.

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Toutefois, de manière spécifique aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés, l’acquisition ou la construction de logements neufs à usage locatif peut, sous certaines conditions, bénéficier de la déduction fiscale prévue à l'article 217 undecies du CGI et à l'article 217 duodecies du CGI. Il s'agit :

• des opérations d'acquisition ou de construction de logements neufs à usage locatif dans le secteur locatif intermédiaire, définies aux sixième à huitième alinéa du I de l'article 217 undecies du CGI (II-A § 60 à 140) réalisées dans les DOM, les COM et en Nouvelle-Calédonie ;
• des opérations de location-accession définies au I bis de l'article 217 undecies du CGI (II-B § 150 à 170), réalisées dans les DOM, les COM et en Nouvelle-Calédonie ;
• des opérations d'acquisition ou de construction de logements neufs à usage locatif dans le secteur locatif social dans les COM et en Nouvelle-Calédonie, définies au premier alinéa de l'article 217 duodecies du CGI (II-C § 180 et 190).

Remarque : Aux termes de l'article 30 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, la déduction fiscale prévue à l'article 217 undecies du CGI en faveur des investissements dans le secteur du logement social réalisés dans les DOM est supprimée au titre des acquisitions d'immeubles à construire et aux constructions d'immeubles n'ayant pas fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à la date du 24 septembre 2018, et au titre des investissements pour l'agrément desquels une demande n'est pas parvenue à l'administration à la date du 24 septembre 2018.

Par ailleurs, la déduction fiscale prévue à l’article 217 duodecies du CGI s’applique aux acquisitions d'immeubles réalisées jusqu’au 31 décembre 2021 (ou jusqu'au 6 mai 2022, s’agissant des investissements réalisés à Saint-Martin), aux acquisitions d’immeubles à construire et aux constructions d'immeubles dont les fondations sont achevées au plus tard à cette date. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-C § 180 et 190.

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Sont également éligibles à la déduction fiscale les souscriptions au capital de sociétés qui réalisent exclusivement des opérations d'acquisition ou de construction de logements neufs à usage locatif :

• dans le secteur locatif intermédiaire, dans les DOM et les COM, en application du II ter de l'article 217 undecies du CGI et du premier alinéa de l’article 217 duodecies du CGI ;
• dans le secteur locatif social, dans les COM, en application du premier alinéa de l’article 217 duodecies du CGI et du II ter de l'article 217 undecies du CGI.

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IS-GEO-10-30-10-40.

A. Acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif dans le secteur locatif intermédiaire

60

Les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent bénéficier de la déduction d’impôt prévue à l’article 217 undecies du CGI et à l’article 217 duodecies du CGI au titre des acquisitions et des constructions de logements neufs réalisées dans le secteur locatif intermédiaire.

Les conditions d'application de la déduction fiscale sont prévues aux sixième à huitième alinéas du I et au II ter de l’article 217 undecies du CGI.

1. Entreprises concernées

70

La déduction des acquisitions ou des constructions de logements neufs dans le secteur locatif intermédiaire est réservée aux seules entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés.

Il est précisé que les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés au travers de sociétés soumises au régime d'imposition prévu à l'article 8 du CGI ou de groupements mentionnés à l'article 239 quater du CGI et à l'article 239 quater C du CGI dont ces entreprises sont membres ou associées (sociétés ou groupements dits translucides) peuvent également bénéficier de la déduction fiscale au titre de ces investissements.

2. Investissements susceptibles de bénéficier du régime

a. Nature des immeubles ouvrant droit à déduction

80

En application du sixième alinéa du I de l'article 217 undecies du CGI et du premier alinéa de l’article 217 duodecies du CGI, seuls les logements neufs situés outre-mer peuvent ouvrir droit à déduction. Sont considérés comme neufs les logements dont la construction est achevée et qui n'ont ni été habités, ni fait l'objet d'une utilisation sous quelque forme que ce soit (bureaux, locaux professionnels, etc.).

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b. Affectation des immeubles

100

Pour bénéficier de la déduction à raison des logements qu'elles acquièrent ou construisent, les sociétés doivent s'engager à les louer nus dans les douze mois de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure et pendant cinq ans au moins à des personnes qui en font leur résidence principale.

Remarque 1 : La durée minimale de location des logements de cinq ans s’applique aux investissements réalisés au titre des exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2018 (loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016, art. 110). Pour les investissements dont le fait générateur est antérieur à cette date, la durée minimale de location est de six ans.

Remarque 2 : Le délai de mise en location des logements de douze mois s'applique aux immeubles achevés ou acquis à compter du 1^er juillet 2018 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, art. 31). Pour les investissements dont le fait générateur est antérieur à cette date, le délai de mise en location est de six mois.

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110

En outre, conformément à l'article 140 nonies de l'annexe II au CGI et à l'article 46 quater-0 ZZ ter de l'annexe III au CGI, les ressources du locataire et le loyer annuel, charges non comprises, par mètre carré de surface habitable ne doivent pas excéder les plafonds fixés à l'article 46 AG duodecies de l'annexe III au CGI, qui correspondent aux plafonds définissant le secteur locatif intermédiaire. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au II-C § 190 et suivants du BOI-IR-RICI-80-10-20-20.

La surface habitable à prendre en compte est déterminée selon les modalités prévues au III de l’article 46 AG terdecies de l’annexe III au CGI. Elle s’entend de la surface habitable au sens de l’article R. 156-1 du code la construction et de l’habitation (CCH). Pour plus de précisions, il convient de se reporter au § 30 du BOI-IS-RICI-20-40-20-20.

(120)

c. Décompte du délai de douze mois

130

Le délai de douze mois, calculé de quantième à quantième, est décompté à partir de la date d'achèvement de l'immeuble, ou de la date d'acquisition si elle est postérieure, jusqu'à la date d'entrée du locataire dans le logement. Pour l'application de ces dispositions, un logement est considéré comme achevé lorsque l'état d'avancement des travaux en permet une utilisation effective, c'est-à-dire quand les locaux sont habitables.

d. Notion de résidence principale

140

La notion de résidence principale s'entend comme le lieu où la personne concernée et sa famille résident en permanence et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels. Pour plus de précisions, il convient de se reporter au I § 30 et suivants du BOI-IR-DECLA-10.

B. Acquisitions ou constructions de logements neufs dans le cadre d'un contrat de location-accession

150

Conformément au I bis de l’article 217 undecies du CGI, la déduction fiscale mentionnée au I de l’article 217 undecies du CGI s’applique aux acquisitions ou constructions de logements neufs situés dans un DOM si les conditions suivantes sont réunies :

• l'entreprise signe avec une personne physique, dans les douze mois de l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure, un contrat de location-accession dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière ;
• l'acquisition ou la construction de l'immeuble a été financée au moyen d'un prêt mentionné au I de l'article D. 331-76-5-1 du CCH ;
• les trois quarts de l'avantage en impôt procuré par la déduction pratiquée au titre de l'acquisition ou la construction de l'immeuble sont rétrocédés à la personne physique signataire du contrat mentionné au 1° sous forme de diminution de la redevance prévue à l'article 5 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 et du prix de cession de l'immeuble.

Ce dispositif s’applique exclusivement aux logements neufs.

160

Il est rappelé que la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définit le contrat de location-accession comme le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, après une période de location, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option.

Par ailleurs, le I de l’article D. 331-76-5-1 du CCH précise que les prêts sociaux de location-accession sont des prêts consentis à des personnes morales, après décision d’agrément du représentant de l’État dans le département, en vue de la construction ou de l’acquisition de logements neufs faisant l’objet d’un contrat de location-accession régi par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 et destinés à être occupés à titre de résidence principale par des personnes, dont les revenus, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de location-accession, sont inférieurs aux plafonds de ressources fixés par l'arrêté du 26 mars 2004 modifié relatif aux conditions d'application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière.

S’agissant de la condition relative à la rétrocession de l’avantage fiscal, il est rappelé que, dans le cadre de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, le prix de vente du bien est d’ores et déjà encadré. La rétrocession est effectuée au moyen de la réduction de ce prix de cession et du montant des redevances mises à la charge de l’accédant.

170

Ces dispositions s’appliquent également dans les COM et en Nouvelle-Calédonie.

Conformément au quatrième alinéa de l'article 217 duodecies du CGI, dans ces collectivités, pour l'application des 1° et 3° du I bis de l’article 217 undecies du CGI, la référence à la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 est remplacée par la référence à la réglementation applicable localement.

La condition prévue au 2° du même I bis de l'article 217 undecies du CGI relative au financement de l’acquisition ou de la construction de l’immeuble n'est pas applicable (CGI, art 217 duodecies, al. 4).

C. Acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif dans le secteur locatif social

180

La déduction fiscale prévue à l’article 217 duodecies du CGI s’applique aux opérations d'acquisition ou de construction de logements neufs réalisées dans le secteur locatif social dans les COM et en Nouvelle-Calédonie jusqu’au 31 décembre 2021 (ou jusqu'au 6 mai 2022 s’agissant des investissements réalisés à Saint-Martin).

Toutefois, la déduction fiscale reste applicable, sur option, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 aux investissements pour l'agrément desquels une demande est parvenue à l'administration au plus tard le 31 décembre 2021 (ou au plus tard le 6 mai 2022 s’agissant des investissements réalisés à Saint-Martin) et pour lesquels le fait générateur de l'avantage fiscal n'est pas intervenu à cette date, et aux constructions d'immeubles ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier déposée au plus tard le 31 décembre 2021 (ou au plus tard le 6 mai 2022 s’agissant des investissements réalisés à Saint-Martin).

À compter du 1^er janvier 2022 ou du 7 mai 2022 s’agissant des investissements réalisés à Saint-Martin, et sous réserve des dispositions transitoires présentées au II-C § 180, la déduction fiscale prévue à l’article 217 duodecies du CGI est remplacée par un dispositif de réduction d’impôt sur les sociétés prévu à l’article 244 quater Y du CGI. Pour plus de précisions concernant ce mécanisme, il convient de se reporter au BOI-IS-RICI-20-40.

190

Pour bénéficier de la déduction fiscale prévue à l’article 217 duodecies du CGI, ces logements doivent répondre aux conditions prévues aux b et c du 1 et au 5 du I de l'article 244 quater X du CGI, c’est-à-dire respecter des plafonds spécifiques de ressources du locataire et de loyers laissés à sa charge.

Ces plafonds sont identiques à ceux prévus pour l'application de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 undecies C du CGI. Pour plus de précisions concernant la détermination des plafonds de loyers et de ressources, il convient de se reporter au II-B § 80 à 285 du BOI-IR-RICI-380-10-20.

Il est rappelé que l'article 30 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 a supprimé la déduction fiscale prévue à l'article 217 undecies du CGI en faveur des investissements réalisés dans le secteur logement social dans les DOM au titre des acquisitions d'immeubles à construire et aux constructions d'immeubles n'ayant pas fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à la date du 24 septembre 2018, et au titre des investissements pour l'agrément desquels une demande n'est pas parvenue à l'administration à la date du 24 septembre 2018.