IR - Réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif intermédiaire rénové - Dispositif « Denormandie ancien » - Champ d'application
I. Bénéficiaires
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La réduction d'impôt sur le revenu en faveur de l'investissement locatif intermédiaire rénové, dite « Denormandie ancien », codifiée sous l’article 199 novovicies du CGI s'applique aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France au sens de l'article 4 B du CGI à la date de la réalisation de l'investissement (acquisition).
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-10-10.
Remarque : Le fait que le contribuable ne soit pas domicilié fiscalement en France au sens de l'article 4 B du CGI n'est pas de nature à le priver, au regard de ses revenus de source française et toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, du bénéfice de la réduction d'impôt "Denormandie ancien", à condition que le contribuable soit domicilié fiscalement en France au sens de l'article 4 B du CGI lors de la réalisation de l'investissement éligible à l'avantage fiscal (acquisition du logement ou du local). Dans ce cas, le contribuable qui n'est plus domicilié en France au sens de l'article 4 B du CGI peut imputer l'avantage fiscal, dans les conditions prévues au premier alinéa du VII de l'article 199 novovicies du CGI, sur l'impôt établi dans les conditions prévues à l'article 197 A du CGI, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. La réduction d'impôt ne peut pas donner lieu à remboursement.
II. Opérations concernées
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La réduction d'impôt « Denormandie ancien » s'applique aux :
- acquisitions de logements en vue de leur rénovation, y compris lorsque l'acquisition est réalisée dans le cadre d'un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) (II-A § 30 à 110) ;
- acquisitions de logements rénovés (II-B § 120 à 150) ;
- acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d'habitation, y compris lorsque l'acquisition est réalisée dans le cadre d'un contrat de VIR (II-C § 160 à 180) ;
- acquisition de logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l'habitation (II-D § 190 à 210).
A. Acquisition d'un logement en vue de sa rénovation
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La réduction d'impôt « Denormandie ancien » s'applique aux acquisitions à titre onéreux de logements qui font l'objet de travaux de rénovation postérieurement à leur acquisition.
1. Nature des travaux de rénovation
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La réduction d'impôt s'applique aux logements qui font l'objet de travaux de rénovation définis par le III de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au CGI, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 relatif aux conditions d'application de la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts (CGI).
Ainsi, les travaux de rénovation s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables, la réalisation d'économies d'énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes.
Sont à ce titre exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.
a. Notion de surface habitable
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La surface habitable du logement s’entend en principe de celle mentionnée à l’article R*. 111-2 du CCH.
Toutefois, il est admis de tenir compte, outre de la surface de plancher construite, des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ainsi que des surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m faisant partie des pièces habitables du logement. En revanche, il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements.
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Il est précisé que les travaux réalisés sur des locaux ou équipements de pur agrément tels que les piscines privées, terrains de jeux ou serres situés à l'intérieur ou à l'extérieur du bâti, ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt.
b. Notion de surface annexe
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Conformément au deuxième alinéa du III de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au CGI, les surfaces annexes pouvant faire l'objet de travaux d'aménagement conduisant à la création de surfaces habitables nouvelles s'entendent uniquement des combles accessibles avant travaux et des garages en habitat individuel.
Ainsi, ne sont pas éligibles à la réduction d'impôt les travaux d'aménagement conduisant à la création de surfaces habitables nouvelles portant sur des caves, sous-sols, remises, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements.
2. Date d’acquisition du logement
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La réduction d'impôt s'applique aux acquisitions de logements en vue de leur rénovation, réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
La date d'acquisition s'entend de celle de la signature de l'acte authentique d'achat.
Remarque : Compte tenu de l'entrée en vigueur du dispositif (§ 1), dans l'hypothèse de l'acquisition d'un logement en vue de sa rénovation, la réduction d'impôt s'applique aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2019 à condition que les travaux soient achevés après le 27 mars 2019.
3. Date de réalisation des travaux de rénovation
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Sous réserve du délai d'achèvement des travaux (II-A-4 § 100), aucune condition tenant à la date du début de réalisation des travaux n’est exigée.
4. Délai d'achèvement des travaux
100
Les travaux de rénovation doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement destiné à être rénové. La détermination de la date d’achèvement des travaux est une question de fait dont l’appréciation appelle un examen des circonstances propres à chaque cas particulier. En principe, elle correspond à la date à compter de laquelle le logement est susceptible d’être occupé par un locataire dans des conditions d’utilisation normales, sans qu’aucun des travaux pris en compte pour l’appréciation du respect du seuil de 25 % du coût total de l’opération ne reste à engager ou à achever.
Remarque : Le délai d’achèvement susmentionné s’applique quelle que soit la date de la demande de permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux déposée au titre des travaux de rénovation.
5. Situation des logements acquis « en l'état futur de rénovation »
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Les travaux de rénovation peuvent, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, être réalisés soit à l'initiative de l’acquéreur, soit à l'initiative du vendeur dans le cadre d’une VIR.
Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur et qu’un contrat de VIR est conclu, les dispositions prévues au III-B § 190 du BOI-IR-RICI-230-10-30-10 sont applicables aux travaux de rénovation visés au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du CGI.
B. Acquisition d'un logement rénové
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La réduction d'impôt s'applique aux logements qui ont fait l'objet de travaux de rénovation avant leur acquisition.
1. Notion de logement rénové
130
Pour plus de précisions sur la notion de logement rénové, il convient de se reporter au II-A-1 § 40 à 70.
2. Date d'acquisition du logement rénové
140
La réduction d'impôt s'applique aux acquisitions de logements rénovés réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
La date d'acquisition s'entend de celle de la signature de l'acte authentique d'achat.
Remarque : Compte tenu de l'entrée en vigueur du dispositif (§ 1), s'agissant de l'acquisition d'un logement rénové, la réduction d'impôt ne s'applique qu'aux acquisitions réalisées après le 27 mars 2019, dès lors que son fait générateur est, dans ce cas, constitué par l'acquisition.
3. Date de réalisation des travaux de rénovation
150
Aucune condition tenant à la date de réalisation des travaux n'est exigée.
Cela étant, le logement ne doit pas avoir été utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit depuis l'achèvement des travaux. Sur la notion d'achèvement, il convient de se reporter au II-A-4 § 100.
C. Acquisition d'un local que le contribuable transforme à usage d'habitation
160
L’acquisition à titre onéreux d’un local affecté à un usage autre que l’habitation suivie de sa transformation en logement ouvre droit à la réduction d’impôt « Denormandie ancien ».
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au V-A et B § 300 à 340 du BOI-IR-RICI-230-10-30-10.
1. Date d’acquisition du local
170
La réduction d'impôt s'applique aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d'habitation réalisées du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021.
La date d'acquisition s'entend de celle de la signature de l'acte authentique d'achat.
Remarque : Compte tenu de l'entrée en vigueur du dispositif (§ 1), dans l'hypothèse de l'acquisition d'un local en vue de sa transformation en logement, la réduction d'impôt s'applique aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2019 à condition que les travaux soient achevés après le 27 mars 2019.
2. Délai d’achèvement des travaux de transformation
180
Il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-10-10 au V-D § 300.
D. Acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation
190
La réduction d'impôt s’applique au logement que le contribuable acquiert et qui est issu de la transformation d'un local initialement affecté à un usage autre que l’habitation, que cette opération entre ou non dans le champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Les précisions prévues au V-A § 300 du BOI-IR-RICI-230-10-30-10 et VI-B § 390 à 420 du BOI-IR-RICI-230-10-30-10 sont applicables, mutatis mutandis, aux travaux de transformation en logement visés au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du CGI.
1. Date d'acquisition du logement
200
La réduction d'impôt s'applique aux acquisitions de logements réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
La date d'acquisition s'entend de celle de la signature de l'acte authentique d'achat.
Remarque : Compte tenu de l'entrée en vigueur du dispositif (§ 1), s'agissant de l'acquisition d'un logement issu de la transformation d'un local en logement, la réduction d'impôt ne s'applique qu'aux acquisitions réalisées après le 27 mars 2019, dès lors que son fait générateur est, dans ce cas, constitué par l'acquisition.
2. Date de réalisation des travaux de transformation
210
Aucune condition tenant à la réalisation des travaux n'est exigée.
Cela étant, le logement ne doit pas avoir été utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit depuis l'achèvement des travaux. Sur la notion d'achèvement, il convient de se référer aux précisions apportées au I § 10 et suivants du BOI-IF-TFB-10-60-20.
III. Investissements éligibles
220
La réduction d’impôt « Denormandie ancien » s’applique, sous certaines conditions, au titre de l’acquisition d’un immeuble ainsi qu’aux souscriptions de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisées durant la période d’application de la réduction d’impôt.
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-10-20.
IV. Caractéristiques et localisation des immeubles éligibles
A. Immeuble à usage de logement
230
La réduction d’impôt s'applique aux immeubles à usage de logement au sens de l'article R*. 111-1-1 du CCH à l'article R*. 111-17 du CCH.
Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-10-30-20 au I § 1 à 10.
B. Situation de l'immeuble
240
Conformément au IV bis de l’article 199 novovicies du CGI la réduction d’impôt « Denormandie ancien » s’applique exclusivement aux logements situés dans le centre des communes :
- dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ;
- ou ayant conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) prévue à l'article L. 303-2 du CCH.
1. Notion de centre des communes
250
Conformément à l'article 18-0 bis D de l'annexe IV au CGI issu de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts, publié au journal officiel du 27 mars 2019, le centre des communes s'entend, dans la limite du territoire de ces communes, des zones de bâti continu de la commune.
Les zones de bâti continu sont celles, conformément à la définition retenue par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), qui ne connaissent pas de coupure de plus de 200 mètres entre deux constructions.
2. Communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué
260
Conformément aux dispositions du IV bis de l'article 199 novovicies du CGI, la réduction d'impôt « Denormandie ancien » s'applique aux logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué.
Les communes concernées sont celles mentionnées à l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts, publié au Journal officiel du 27 mars 2019.
3. Communes qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT)
270
Conformément aux dispositions du IV bis de l'article 199 novovicies du CGI, la réduction d'impôt « Denormandie ancien » s'applique également aux logements situés dans le centre des communes qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) prévue à l'article L. 303-2 du CCH.
La période d'éligibilité à la réduction d'impôt « Denormandie ancien » des investissements réalisés dans des communes ayant conclu une convention ORT s'apprécie de date à date à compter de la signature de la convention et jusqu'au terme de la convention.
En pratique, les conventions ORT étant conclues, en principe, pour une durée déterminée, sont donc éligibles à la réduction d'impôt les investissements réalisés :
- à compter de la date de signature de la convention ORT et, en toute hypothèse, au plus tôt depuis le 1er janvier 2019 ;
- et jusqu’au terme de la durée de chaque convention ORT et, en toute hypothèse, au plus tard jusqu'au 31 décembre 2021. Le fait que la durée d'une convention ORT puisse aller au-delà de la période d'éligibilité des investissements au dispositif « Denormandie ancien », qui s’éteint au 31 décembre 2021, n'est pas de nature à proroger l'application de la réduction d'impôt dans des communes dont le territoire est couvert par une convention ORT.
Remarque : Le terme de la convention s'entend de la fin de la durée prévue dans la convention et non de la fin de l'exécution des actions découlant de la convention, quand bien même l'exécution de ces actions s'étalerait au-delà de la durée de la convention.
280
Il est précisé que la réduction d'impôt s'applique aux logements situés dans le centre des communes ayant conclu une convention ORT, tel que défini au IV-B-1 § 250, indépendamment du périmètre d'application de la convention ORT.
C. Performance énergétique globale des logements
290
Conformément aux dispositions du II et du 1° du XII de l’article 199 novovicies du CGI, le bénéfice de la réduction d’impôt « Denormandie ancien » prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du CGI est conditionné à la justification du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret qui varie notamment selon que le logement est situé en métropole ou dans les départements ou collectivités d’outre-mer. Cette disposition n'est pas applicable aux investissements afférents à des logements situés à Mayotte.
1. Investissements réalisés en métropole
300
En application du 3° de l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe III au CGI, pour le bénéfice de la réduction d'impôt « Denormandie ancien », les logements mentionnés au II de l'article 199 novovicies du CGI doivent remplir deux conditions cumulatives.
a. Première condition
310
Les logements doivent permettre d'atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à un seuil défini par arrêté.
Conformément à l'article 1er de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue à l'article 199 novovicies du code général des impôts, pris pour l'application de l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe III du même code, la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement rénové doit, après travaux, être inférieure à 331 kWh/m²/an.
Cette consommation énergétique est évaluée sur les usages de l'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement.
b. Deuxième condition
320
Les logements doivent :
- soit permettre d'atteindre une diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire après travaux définie par arrêté ;
- soit respecter des exigences de performance énergétique, définies par arrêté, par la réalisation d'une combinaison d'actions d'amélioration de la performance énergétique.
1° Diminution de la consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement après travaux
330
Conformément à l'article 2 de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue à l'article 199 novovicies du code général des impôts, pris pour l'application de l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe III du même code, la diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement à atteindre après la réalisation des travaux est, par rapport à sa consommation avant travaux, d'au moins :
- 30 % pour les logements individuels ;
- 20 % pour les logements situés, au moment de la réalisation des travaux, dans un bâtiment d'habitation collectif régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Cette diminution de la consommation énergétique est évaluée sur les usages de l'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement.
2° Réalisation d'une combinaison d'actions d'amélioration de la performance énergétique
340
La deuxième condition est également réputée satisfaite dès lors que, après travaux, les logements respectent des exigences de performance énergétique pour au moins deux des cinq catégories de travaux d'amélioration de la performance énergétique suivantes :
- isolation de la toiture ;
- isolation des murs donnant sur l’extérieur ;
- isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
- systèmes de chauffage ;
- système de production d’eau chaude sanitaire.
Les exigences de performance énergétique à respecter en fonction de la catégorie de travaux réalisée sont fixées aux articles 4 à 8 de l’arrêté du 26 mars 2019 relatif à la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue à l'article 199 novovicies du code général des impôts, pris pour l'application de l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe III du même code.
c. Modalités de justification des exigences de performance énergétique
350
Conformément au g du 1° du I de l'article 46 AZA undecies de l'annexe III au CGI, le contribuable doit présenter, sur demande de l'administration fiscale, les documents permettant de justifier du respect des conditions de performance énergétique.
360
En application de l'article 9 de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue à l'article 199 novovicies du code général des impôts, pris pour l'application de l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe III du même code, la justification du respect des exigences de performance énergétique mentionnées aux IV-C-1-a § 310 et IV-C-1-b-1° § 330 est apportée par la fourniture :
- d'une évaluation énergétique établie selon une méthode de calcul conventionnelle satisfaisant les dispositions de l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine, quelle que soit l'année de construction et le type du bâtiment. Cette évaluation est réalisée par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6 du CCH. Elle indique la consommation du logement telle que résultant de la situation existante avant la réalisation des travaux et telle que projetée après travaux ;
- de factures, autres que les factures d'acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux, comportant le lieu de réalisation les travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance prévus par l'arrêté du 26 mars 2019.
370
En application de l'article 10 de l'arrêté du 26 mars 2019 précité, la justification du respect des exigences de performance énergétique mentionnées au IV-C-1-b-2° § 340 est apportée par la fourniture de factures, autres que les factures d'acompte, des entreprises ayant réalisé les travaux, comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance prévus par cet arrêté.
Remarque : Pour plus de précisions sur les obligations déclaratives du contribuable, il convient de se reporter au VII § 240 et suivants du BOI-IR-RICI-365-30.
2. Investissements réalisés dans les départements d'outre-mer
380
Il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-10-30 au III-B-1-c § 180 et 190.
3. Investissements réalisés dans les collectivités d'outre-mer
390
Il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-360-10-30 au III-B-2 § 200 à 207.