Actualité liée : 12/06/2024 : IS - Modification de la créance d'impôt sur les sociétés en faveur du logement locatif intermédiaire (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, art. 71, III-3°)

I. Montant et nature de la créance

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La créance d’impôt sur les sociétés prévue à l’article 220 Z septies du code général des impôts (CGI) est égale au montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) prévue à l’article 1380 du CGI qui est mise en recouvrement au cours de l’exercice pour les logements mentionnés au III de l’article 220 Z septies du CGI.

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Le montant de la TFPB s’entend, pour l'application de l'article 220 Z septies du CGI, de la taxe prévue à l’article 1380 du CGI et, le cas échéant :

• de la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations prévue à l’article 1530 bis du CGI ;
• de la taxe additionnelle spéciale annuelle au profit de la région d’Île-de-France prévue à l’article 1599 quater D du CGI ;
• des taxes spéciales d’équipement additionnelles à la TFPB prévues à l'article 1607 bis du CGI, à l'article 1607 ter du CGI et de l'article 1609 B du CGI à l'article 1609 H du CGI ;
• des impositions additionnelles à la TFPB levées conformément à l’article 1609 quater du CGI ;
• des prélèvements opérés par l’État sur ces taxes et impositions en application de l’article 1641 du CGI.

Remarque : En application du b du 3° du III de l'article 71 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, l'intégration dans le montant de la créance de la taxe spéciale d'équipement prévue à l'article 1609 H du CGI, perçue au profit de l'établissement public local Société Grand Projet du Sud-Ouest, s'applique aux logements dont la construction est achevée à compter du 1^er janvier 2023.

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Ce montant ne comprend pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères prévue par l’article 1520 du CGI. En effet, celle-ci peut être récupérée de plein droit par les propriétaires auprès des locataires (II-A § 270 du BOI-IF-AUT-90-10).

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Conformément au dernier alinéa du I de l’article 220 Z septies du CGI, lorsqu’elle fait naître une créance d’impôt sur les sociétés d’égal montant, la TFPB mise en recouvrement au cours de l’exercice n’est pas admise dans les charges déductibles pour la détermination du bénéfice imposable des personnes morales mentionnées aux 1° à 5° du même I de l’article 220 Z septies du CGI. Corrélativement, la créance d’impôt sur les sociétés n’est pas imposable.

Remarque : Lorsque l’entreprise clôture son exercice avant la date de mise en recouvrement de la taxe foncière due au titre des logements mentionnés au III de l’article 220 Z septies du CGI, elle est en droit de constituer une provision déductible du résultat imposable. Cette dernière fait l'objet d'une reprise au titre de l'exercice de mise en recouvrement de la taxe foncière donnant naissance à la créance.

II. Durée de la créance

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Les personnes mentionnées au I de l’article 220 Z septies du CGI peuvent bénéficier d’une créance d’impôt sur les sociétés pendant vingt ans à compter de la première mise en recouvrement de la TFPB pour les logements mentionnés au III de l’article 220 Z septies du CGI.

Exemple : Une société propriétaire d’un logement mentionné au III de l’article 220 Z septies du CGI, dont la construction est achevée au 1^er janvier 2023 et qui clôture ses exercices chaque année le 31 janvier, peut prétendre à cette créance à compter de l’exercice clos le 31 janvier 2024 et jusqu’à l’exercice clos le 31 janvier 2043, la date de première mise en recouvrement de la taxe foncière intervenant le 31 août 2023.

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Cette durée est réduite à due concurrence du nombre années d’exonération totale de la TFPB dont peuvent bénéficier les logements, en application notamment :

• du I de l’article 1383 du CGI (BOI-IF-TFB-10-60) ;
• de l’article 1384 F du CGI (BOI-IF-TFB-10-200).

Exemple : Une société propriétaire d’un logement mentionné au III de l’article 220 Z septies du CGI, dont la construction est achevée au 1^er janvier 2023 et qui clôture ses exercices chaque année le 31 janvier, a bénéficié d'une exonération de deux ans de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les constructions neuves à usage d'habitation prévue au I de l'article 1383 du CGI. La société peut, par conséquent, prétendre à la créance d'impôt sur les sociétés à compter de l’exercice clos le 31 janvier 2026 et jusqu’à l’exercice clos le 31 janvier 2043, soit pendant dix-huit ans, puisqu'elle a bénéficié d'une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre des années 2023 et 2024.

III. Perte du bénéfice de la créance

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Conformément au dernier alinéa du IV de l’article 220 Z septies du CGI, le bénéfice de la créance s'interrompt à compter de l’exercice suivant celui au cours duquel le bénéfice de l'article 279-0 bis A du CGI est remis en cause dans les conditions prévues au II bis de l'article 284 du CGI.

Remarque : En pratique, le bénéfice de la créance s'interrompt lorsque la personne morale, dans les vingt ans qui suivent la construction du logement, cesse de le louer dans les conditions mentionnées au 1° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, à l'exception de la condition de location en exonération de la taxe sur la valeur ajoutée prévue au 1° du même I de l’article 279-0 bis A du CGI.

La suppression du bénéfice de la créance a un caractère définitif.

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Exemple 1 : Soit une société A qui clôture ses exercices le 31 décembre de chaque année. Elle détient un logement qu’elle loue dans les conditions mentionnées au III de l’article 220 Z septies du CGI depuis le 1^er octobre 2023. Au 1^er octobre 2032, elle ne respecte plus les conditions mentionnées au 1° de I de l’article 279-0 bis A du CGI au motif qu’elle ne respecte plus la condition de loyer mentionnée au III de l’article 199 novovicies du CGI. La société A ne pourra plus prétendre au bénéfice de la créance à compter de l’exercice clos le 31 décembre 2033.

Exemple 2 : Soit une société B qui clôture ses exercices le 31 octobre de chaque année. Elle détient un logement qu’elle loue dans les conditions mentionnées au III de l’article 220 Z septies du CGI depuis le 1^er octobre 2023. Au 1^er octobre 2038, la société B cède le logement qu’elle détient donc depuis quinze ans. La société B ne pourra plus prétendre au bénéfice de la créance à compter de l’exercice clos le 31 octobre 2039. En effet, à compter du 1^er janvier 2039, elle ne sera plus redevable d’une taxe foncière au titre de ce logement du fait de sa vente.