1

L'article 1517-I du CGI énumère cinq catégories de changements pouvant être constatés annuellement dans l'intervalle de deux révisions générales :

- les constructions nouvelles ;

- les changements de consistance ;

- les changements d'affectation ;

- les changements de caractéristiques physiques ;

- les changements d'environnement.

À cette classification s'ajoutent les changements visés à l'article 1496-III-2 du CGI.

Constructions nouvelles

10

Doit être considéré comme une construction nouvelle tout bâtiment, ou ensemble de bâtiments dans le cas des établissements industriels, qui se trouve :

- soit édifié pour la première fois sur une parcelle de terrain non bâti : construction nouvelle proprement dite ;

- soit construit en remplacement d'un immeuble préexistant préalablement démoli : reconstruction.

20

En revanche, la conversion d'un bâtiment rural en maison ou usine, ou l'affectation de terrains à un usage commercial ou industriel, qui étaient autrefois assimilés par la loi à des constructions nouvelles, doivent être regardées comme des changements d'affectation.

30

Il en va de même du déclassement d'une propriété publique justiciable de l'exonération permanente de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue par l'article 1382-1° du CGI et non soumise par ailleurs à la taxe d'habitation ou à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (voir n° 100).

Ces modifications de terminologie n'ont toutefois aucune conséquence pratique.

I. Changements de consistance

40

Les changements de consistance s'entendent des transformations apportées à la composition d'un local préexistant et qui ont pour effet d'en modifier le volume ou la surface. Il s'agit essentiellement :

- d'additions de construction (agrandissement au sol ou en élévation) ;

- de démolitions totales ou partielles ;

- de restructurations de construction (division ou réunion de locaux préexistants).

Remarque : En pareil cas, l'article 1494 du CGI fait obligation d'estimer chaque unité d'évaluation nouvelle, laquelle est constituée par la « propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte ».

50

Cas des établissements industriels relevant de la méthode comptable.

En ce qui concerne cette catégorie d'immeubles, les changements de consistance s'apprécient en fonction d'une unité d'évaluation comprenant le cas échéant plusieurs biens. Il en est de même pour les changements d'affectation (voir nos 90 et suiv.).

Dès lors, une mutation touchant un établissement industriel et portant sur un bien cessant d'être inclus - ou destiné à être inclus - dans un tel établissement constitue un changement de consistance de ce dernier et partant, donne lieu à une modification de sa valeur locative.

60

Ainsi, la vente d'un immeuble faisant partie d'un établissement industriel, et qui cesse d'être exploité dans le cadre de cet établissement constitue un changement de consistance qui doit donner lieu à une déclaration, à la fois :

- de la part de l'acquéreur, en vue d'une nouvelle évaluation de l'immeuble considéré ;

- de la part du vendeur, en vue de la réduction de la valeur locative de l'établissement à concurrence de la valeur locative initiale dudit immeuble cédé.

70

Remarque : Un changement de consistance doit également être constaté - en ce qui concerne uniquement la cotisation foncière des entreprises - lorsqu'un immeuble, sans être vendu, cesse néanmoins d'être utilisé dans l'entité industrielle considérée (cas d'un immeuble loué à un autre industriel)

80

De la même manière, il y a lieu de constater un changement - à la fois pour la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises - lorsqu'un immeuble, sans cesser d'être utilisé dans la même entité industrielle, fait l'objet d'une cession à un tiers (immeuble pris en location par le cédant après cession).

Dans cette deuxième hypothèse, la fraction d'établissement non cédée est évaluée d'après les règles de l'article 1499 du CGI et l'immeuble ayant fait l'objet de la cession d'après celles de l'article 1518 du CGI, article instituant une valeur locative plancher en dessous de laquelle ne peut descendre la valeur comptable (cf. division C 2523 n° 18), à la condition bien entendu que l'acquéreur soit soumis aux obligations de l'article 53 A du CGI.

II. Changements d'affection

90

Parmi les changements de l'espèce, on peut distinguer :

1. Les changements résultant, pour certains biens bénéficiant d'une exonération permanente de taxe foncière, de la perte du bénéfice de cette exonération (ou inversement).

100

Il en est ainsi notamment :

- lorsqu'une propriété publique est désaffectée (bâtiments ou terrains militaires désaffectés et vendus à des particuliers, voies publiques déclassées, etc.) ;

- ou lorsqu'un bâtiment rural est transformé en maison d'habitation ou en local commercial ou industriel.

2. Les changements d'utilisation ayant pour conséquence de soumettre à la taxe foncière sur les propriétés bâties des biens relevant précédemment de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (ou inversement).

110

Tel est le cas, par exemple :

- de l'affectation de terrains non cultivés à un usage industriel ou commercial (création de chantiers, lieux de dépôt de marchandises) ;

- de l'utilisation pour la publicité commerciale ou industrielle de terrains cultivés ou non.

3. Les changements d'affectation proprement dits.

120

Pour les besoins de la révision des valeurs locatives cadastrales, les biens imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties ont été répartis, en fonction de leur affectation, entre les principaux groupes suivants :

- locaux d'habitation, ordinaires ou exceptionnels ;

- locaux à usage professionnel, ordinaires ou exceptionnels ;

- locaux commerciaux et biens assimilés, ordinaires ou exceptionnels ;

- établissements industriels de toute nature (relevant de la méthode d'évaluation particulière ou de la méthode d'évaluation comptable).

130

Dans ces conditions, constitue un changement d'affectation, la modification de la destination d'un local ayant pour effet d'entraîner son passage de l'un des groupes précités à un autre groupe. Tel est le cas, en particulier, de la transformation d'un local d'habitation en bureau ou en magasin, de la vente par appartements des locaux d'un grand hôtel, de la conversion en appartements de locaux à usage professionnel, etc.

Remarque : Le changement qui affecte simplement le régime fiscal du propriétaire d'un établissement industriel (passage du régime des micro-entreprises à celui du bénéfice réel ou inversement) reste en revanche sans incidence sur l'évaluation de l'établissement.

140

Ne peut, aussi, être considéré comme tel le changement de destination d'un local n'ayant pas pour effet d'entraîner un changement de groupe : il en est ainsi, par exemple, de l'exercice d'une autre activité commerciale dans le même local.

III. Changements de caractéristiques physiques

150

Ces changements affectent la structure même de la construction et ont pour effet de modifier, en plus ou en moins, la valeur locative du local. Ils sont, le plus souvent, consécutifs à l'exécution, dans l'immeuble ou le local, de travaux importants, hors de proportion avec les travaux d'entretien normaux qui incombent au propriétaire.

On doit donc ranger dans cette catégorie :

160

- la remise en état d'un immeuble ancien au moyen de gros travaux : réfection des toitures, des façades, des sols et des huisseries extérieures, par exemple ;

170

- l'installation d'équipements nouveaux entrant en compte pour le calcul des équivalences superficielles : chauffage central, salle de bains, ascenseur dans les immeubles collectifs, etc ;

180

- la redistribution des éléments constitutifs du local : modification de la structure interne d'un local d'habitation n'entraînant pas changement de consistance (aménagement des combles par exemple), extension de la partie « magasin » d'un local commercial accessible à la clientèle, par prélèvement de superficie sur des réserves existantes ;

190

- le délabrement d'une construction qui peut, le cas échéant, justifier la diminution de la valeur locative de l'immeuble.

200

En revanche, les réparations courantes des constructions ainsi que, d'une manière générale, toutes les dépenses qui doivent être renouvelées fréquemment pour l'entretien de la propriété ne sont pas assimilées à des changements de caractéristiques physiques.

210

Toutefois, ces changements ne sont pris en considération que lorsqu'ils entraînent une modification de la valeur locative du bien concerné supérieure à un dixième. Une telle règle est destinée à éviter une remise en cause trop fréquente des évaluations assignées aux propriétés bâties. Son application conduit à mesurer, dans chaque cas, l'importance de l'écart existant entre la valeur locative résultant du changement et la valeur locative ancienne et, lorsque celui-ci est inférieur au dixième du montant de cette dernière, à mettre en surveillance la variation de valeur locative constatée mais non appliquée dans les documents d'assiette de la taxe foncière, en vue de son éventuel cumul avec une variation ultérieure (exemple : réfection de la toiture suivie, quelques années après, de l'installation d'un ascenseur ou du chauffage central).

220

Remarque : En cas de changement de caractéristiques physiques combiné avec un changement d'affectation, la constatation du premier changement n'est subordonnée à aucune condition.

Remarque : L’article 1517-I 1 du CGI permet de prendre en compte progressivement l’augmentation de la valeur locative des locaux affectés à l’habitation lorsque cette augmentation résulte de la constatation de changements de caractéristiques physiques et est supérieure à 30 % de la valeur locative de l’année précédant celle de la prise en compte de ces changements. Ce dispositif de lissage des augmentations de valeur locative est subordonné à une délibération concordante de l’ensemble des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale dotés d’une fiscalité propre (cf sous-section 4).

IV. Changements d'environnement

230

Même si une propriété n'a fait en elle-même l'objet d'aucune modification, sa valeur locative peut varier en raison de phénomènes extérieurs qui n'affectent pas la structure même de la construction mais seulement son environnement immédiat. Ils ont, en effet, une incidence sur la valeur locative des locaux qu'ils valorisent ou dévalorisent, suivant le cas, en fonction des avantages ou des inconvénients qui en découlent pour les occupants ou les exploitants.

240

Les variations de valeur locative des biens qui se trouvent affectés par ces changements peuvent être consécutives :

250

- soit à la réalisation d'opérations d'urbanisme ou d'équipements collectifs (rénovation urbaine, construction ou suppression d'une voie d'accès, d'une gare ferroviaire ou routière, création d'espaces verts ou de plans d'eau, etc.) ;

260

- soit à l'implantation, ou la suppression, d'établissements dangereux ou générateurs de nuisances (odeurs, poussières, bruits, fumées, etc.).

270

Comme les changements de caractéristiques physiques, les changements d'environnement ne sont pris en compte que dans la mesure où ils entraînent une modification de plus d'un dixième (en plus ou en moins) de la valeur locative des biens qu'ils concernent. Par suite, la surveillance des variations de valeur locative inférieure au dixième de la valeur ancienne est effectuée dans des conditions identiques à celles qui ont été exposées au paragraphe précédent (voir n° 210).

Conformément à la jurisprudence du Conseil d'Etat, la variation de plus d'un dixième de la valeur locative exigée pour constater un changement de caractéristiques physiques ou d'environnement s'apprécie pour chacune de ces catégories de changements.

280

Remarque : L'incidence des changements d'environnement sur la valeur locative des biens affectés se mesure à travers les coefficients de situation générale ou particulière de l'immeuble. Elle ne se traduit jamais par une modification de classement ou une majoration (ou réduction) du tarif d'évaluation unitaire.

Remarque : L’article 1517-I 1 du CGI permet de prendre en compte progressivement l’augmentation de la valeur locative des locaux affectés à l’habitation lorsque cette augmentation résulte de la constatation de changements d'environnement. Ce dispositif de lissage des augmentations de valeur locative est subordonné à une délibération concordante de l’ensemble des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale dotés d’une fiscalité propre (cf sous-section 4).

V. Changements affectant les locaux soumis à la réglementation des loyers

290

Conformément aux dispositions de l'article 1496-III-1 du CGI, les locaux qui sont loués sous le régime de la réglementation des loyers édictée par la loi modifiée n° 48-1360 du 1er septembre 1948, sont assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de la plus faible des deux bases constituées par la valeur locative cadastrale ou le loyer du local au 1er janvier 1970 affecté d'un coefficient d'actualisation triennal.

300

Mais lorsqu'un de ces locaux cesse d'être soumis à la réglementation des loyers, la valeur locative cadastrale est, en vertu des dispositions précitées, substituée, en tant que de besoin, à la base d'imposition ancienne.

310

Pour l'application de ces dispositions, il convient donc de vérifier, chaque année, à l'occasion des travaux de mise à jour des bases des impositions directes locales, le statut juridique des locaux de l'espèce. À cet effet, le service doit s'informer auprès de la direction départementale des territoires (direction départementale de l'Équipement) des modifications qui ont pu affecter la liste des communes dans lesquelles la loi du 1er septembre 1948 a cessé de s'appliquer. Il recherche également, soit auprès des propriétaires, soit auprès des occupants au moyen de demandes de renseignements individuelles, si les locaux évalués conformément aux règles exposées ci-dessus sont encore soumis à la réglementation de la loi de 1948.

320

De même, lors de la publication des nouveaux coefficients d'actualisation des loyers 1970 des locaux concernés, il est procédé à la comparaison de la valeur locative cadastrale des dits locaux avec le loyer majoré au moyen de ces coefficients en vue de retenir la plus faible de ces deux valeurs. L'exécution de cette comparaison est assurée désormais par l'ordinateur. Mais les services interviennent pour régulariser la situation des locaux comportant des dépendances faisant l'objet d'une évaluation distincte et pour lesquelles l'ordinateur compare le loyer majoré de l'ensemble « partie principale du local » et « dépendances » avec la valeur locative cadastrale de la seule partie principale. À cet effet, les CSI fonciers éditent des listes de locaux comportant des dépendances de l'espèce dont la situation est à régulariser manuellement.