IS - Réductions et crédits d'impôt - Crédit d'impôt en faveur de l'acquisition ou de la construction de logements sociaux outre-mer - Champ d'application
1
Le crédit d'impôt en faveur du logement social outre mer prévu à l'article 244 quater X du code général des impôts (CGI) s'applique aux organismes de logement social qui acquièrent ou construisent des logements locatifs sociaux dans les départements d'outre-mer (DOM). Il s'applique également, pour les immeubles bénéficiant des prêts conventionnés définis à l'article D. 372-21 du code de la construction et de l'habitation (CCH), aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés au titre des acquisitions et constructions d’immeubles faisant l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 1er janvier 2019.
(10)
I. Entreprises éligibles
A. Nature des sociétés bénéficiaires
1. Organismes de logement social
20
Le crédit d'impôt est ouvert aux organismes de logement social (OLS) visés au 1 du I de l'article 244 quater X du CGI. Il s'agit :
- des organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du CCH ;
- des sociétés d'économie mixte exerçant une activité immobilière outre-mer ;
- des organismes mentionnés à l'article L. 365-1 du CCH (organismes concourant aux objectifs de la politique d'aide au logement).
Les organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du CCH s'entendent des offices publics de l'habitat, des sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, des sociétés anonymes coopératives de production, des sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré, des fondations d'habitations à loyer modéré, des sociétés de coordination mentionnées à l'article L. 423-1-2 du CCH et des sociétés de vente d'habitations à loyer modéré mentionnées à l'article L. 422-4 du CCH.
Sont toutefois expressément exclues de l'application de l'article 244 quater X du CGI les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété.
Enfin, le régime fiscal de l'organisme (imposition à l'impôt sur les sociétés ou exonération de cet impôt) est sans incidence sur l'application de ce crédit d'impôt.
30
Le crédit d'impôt ne s'applique qu'aux OLS qui exercent leur activité dans un DOM.
Sont ainsi exclus du champ d'application du crédit d'impôt, les OLS qui exercent leur activité dans un autre département français ou en Polynésie française, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin, à Saint-Pierre-et-Miquelon, à Wallis-et-Futuna ainsi qu'en Nouvelle-Calédonie.
2. Entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés
35
L'article 153 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 ouvre le bénéfice du crédit d'impôt aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés au titre de la construction ou l'acquisition de logements bénéficiant des prêts conventionnés définis à l'article D. 372-21 du CCH (CGI, art. 244 quater X, I-5).
Sont ainsi éligibles au dispositif du crédit d'impôt les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés, établies dans les DOM et y exerçant leur activité. Ces entreprises doivent par ailleurs respecter leurs obligations fiscales et sociales et l'obligation de dépôt de leurs comptes annuels selon les modalités prévues à l'article L. 232-21 du code de commerce (C. com.), à l'article L. 232-22 du C. com. et à l'article L. 232-23 du C. com. à la date de réalisation de l'investissement.
Le dispositif prévu au 5 du I de l'article 244 quater X du CGI s'applique aux acquisitions et constructions d’immeubles faisant l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 1er janvier 2019.
B. Exercice d'une option pour le crédit d'impôt
(37)
1. Investissement réalisés avant le 25 septembre 2018
a. Portée de l'option
40
Le crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI ne s'applique que sur option, conformément au I de l'article précité. Les OLS peuvent ainsi bénéficier, au choix, du crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI, ou des avantages fiscaux prévus à l'article 199 undecies C du CGI et à l'article 217 undecies du CGI.
L'organisme qui souhaite bénéficier du crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI doit formuler une option auprès de l'administration.
L'option pour le crédit d'impôt emporte renonciation aux deux dispositifs fiscaux précités.
À défaut d'option, le crédit d'impôt ne s'applique pas.
50
L'option exercée au titre d'un investissement s'applique à l'ensemble des autres investissements d'un même programme. Sur la notion de programme, il convient de se reporter au I-B-2 § 40 et suivants du BOI-SJ-AGR-40-10.
Cette règle implique que les investissements d'un même programme, soit bénéficient tous du crédit d'impôt, soit sont tous placés en dehors de ce dispositif : il n'est pas possible qu'une partie desdits investissements seulement bénéficie du crédit d'impôt, alors que les autres investissements composant le programme seraient placés sous d'autres dispositifs, sauf cas particulier décrit ci-dessous. En pratique, les entreprises doivent donc exercer leur option non pas pour un investissement donné, mais au titre de l'ensemble du programme envisagé.
Il est précisé que lorsque un même programme comporte à la fois des logements éligibles au crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI et des logements éligibles au crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater W du CGI (en particulier des logements loués dans le cadre de contrats de location-accession ; sur ce point, il convient de se reporter au II-I § 250 du BOI-BIC-RICI-10-160-10), les options pour les deux crédits d'impôt sont exercées distinctement, l'option pour l'un des crédits d'impôt n'emportant pas option pour l'autre crédit d'impôt.
b. Modalités d'option
60
L'option prévue au V de l'article 244 quater X du CGI est exercée par l'organisme qui réalise et exploite les logements. Lorsque les logements neufs sont mis à disposition de l'OLS dans le cadre d'un contrat de crédit-bail, c'est l'organisme crédit-preneur qui exploite les logements qui doit exercer l'option.
70
L'option est notifiée sur un document conforme à un modèle établi par l'administration, au service des impôts auprès duquel est souscrite la déclaration de résultat de l'organisme.
Le modèle d'option est disponible au BOI-LETTRE-000227.
Par mesure de simplification, l'option pour le crédit d'impôt est réputée être exercée par l'entreprise lorsqu’elle coche la case correspondante sur sa déclaration de résultats.
80
Conformément au V de l'article 244 quater X du CGI, l'option est exercée au plus tard l'année précédant l'achèvement des fondations de l'immeuble. Cette règle s'applique aux opérations de construction d'immeubles ou d'acquisition d'immeubles à construire.
En cas d'acquisition d'un immeuble déjà construit ou de réhabilitation d'immeuble, l'option doit être exercée concomitamment avec le fait générateur du crédit d'impôt, à savoir :
- l'acquisition des logements neufs ;
- leur mise à disposition lorsque l'investissement fait l'objet d'un crédit-bail ;
- l'achèvement des travaux lorsque l'investissement consiste en l'acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans faisant l'objet de travaux de réhabilitation.
90
L'option est exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de résultat de l'exercice précédant l'achèvement des fondations.
En cas d'acquisition d'un immeuble déjà construit, l'option est formalisée dans la déclaration de résultat de l'exercice au cours duquel intervient la date d'acquisition des logements neufs, ou à la date de leur mise à disposition lorsque l'investissement fait l'objet d'un crédit-bail. Elle est formalisée à la date d'achèvement des travaux lorsque l'investissement consiste en l'acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans faisant l'objet de travaux de réhabilitation.
Il est précisé qu'il est admis que l'option soit exercée et formalisée au service des impôts dès avant cette date, par exemple dès que l'organisme prend la décision de réaliser l'investissement. Dans cette situation, il est demandé que l'organisme rappelle la date à laquelle l'option a été exercée dans sa déclaration de résultat de l'exercice au cours duquel intervient le fait générateur du crédit d'impôt afférent à l'investissement concerné. Il peut également joindre à ladite déclaration de résultat une copie de l'option antérieurement exercée et notifiée.
Enfin, lorsque l'investissement est mis à la disposition de l'OLS via un contrat de crédit-bail, dans les conditions prévues au 2 du I de l'article 244 quater X du CGI, l'organisme exploitant les logements est tenu d'informer le crédit-bailleur de cette option.
Le crédit-bailleur doit alors lui-même joindre cette option à sa propre déclaration de résultat de l'exercice au cours duquel l'option a été formulée par l'OLS.
2. Investissements réalisés à compter du 25 septembre 2018
95
L'article 30 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 supprime :
- les dispositifs de réduction d'impôt et de déduction fiscale respectivement prévus à l'article 199 undecies C du CGI et à l'article 217 undecies du CGI au titre des investissements réalisés dans les DOM dans le secteur du logement social ;
- l'option pour le crédit d'impôt prévue au V de l'article 244 quater X du CGI.
Le dispositif de crédit d’impôt prévu à l’article 244 quater X du CGI constitue ainsi, pour les investissements réalisés à compter du 25 septembre 2018, le seul mécanisme mobilisable au titre des investissements réalisés dans le secteur du logement social dans les DOM.
Il est admis que cette disposition entre en vigueur au titre des acquisitions d'immeubles à construire et aux constructions d'immeubles n'ayant pas fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier à la date du 24 septembre 2018 et des investissements pour l'agrément desquels une demande n'est pas parvenue à l'administration à la date du 24 septembre 2018.
II. Nature des investissements éligibles
100
D'une manière générale, les investissements éligibles au crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI sont de même nature que ceux ouvrant droit à la réduction d'impôt définie à l'article 199 undecies C du CGI (BOI-IR-RICI-380-10-10) :
- acquisition ou construction de logements neufs ;
- acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans faisant l'objet de travaux de réhabilitation permettant auxdits logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ou leur confortation contre les risques sismique et cyclonique ;
- travaux de réhabilitation permettant aux logements achevés depuis plus de vingt ans d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ou leur confortation contre le risque sismique ou cyclonique.
Par ailleurs, sont également éligibles au crédit d’impôt les travaux de démolition préalables à la construction de logements neufs sous certaines conditions.
A. Acquisition ou construction de logements neufs
110
Les logements neufs doivent être conformes aux dispositions prévues au titre I du livre I de la partie réglementaire du code de la construction et de l’habitation (CCH, art. R.111-1 et suivants).
Sur ce point, il convient de se reporter au II-B-1 § 50 du BOI-IR-RICI-380-10-10.
115
Il est précisé que les OLS peuvent également bénéficier du crédit d’impôt prévu à l’article 244 quater X du CGI au titre des logements neufs mis à leur disposition dans le cadre d’un contrat de crédit-bail, sous réserve du respect de conditions exposées au II § 133.
B. Acquisition de logements faisant l'objet de travaux de réhabilitation
120
Pour être éligibles au crédit d'impôt, les logements doivent être achevés depuis plus de vingt ans et faire l'objet de travaux de réhabilitation leur permettent d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ou permettant leur confortation contre les risques sismique et cyclonique.
Les travaux de réhabilitation sont ceux définis à l’article 46 AG terdecies A de l'annexe III au CGI en application du c du 6° de l'article 49 septies ZZT de l'annexe III au CGI.
Sur ce point, il convient de se reporter au II-B-2 § 60 à 100 du BOI-IR-RICI-380-10-10.
C. Rénovation ou réhabilitation de logements
(123)
1. Logements éligibles
124
Sont éligibles au crédit d'impôt prévu au 4 du I de l'article 244 quater X du CGI les travaux de rénovation ou de réhabilitation portant sur des logements :
- achevés depuis plus de vingt ans (cette condition s’apprécie à la date à laquelle les travaux sont commencés) ;
- situés dans les quartiers mentionnés au II de l’article 9-1 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, dans les départements d'outre-mer (« quartiers nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) »). Pour plus d'information, il est renvoyé au site Internet de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU): http://www.anru.fr, à la rubrique « Programmes > Nouveau programme national de renouvellement urbain ».
125
L'article 144 de la loi n° 2019-1479 du 29 décembre 2019 de finances pour 2020 étend le champ d'application du crédit d'impôt prévu au 4 du I de l'article 244 quater X du CGI aux logements situés dans les quartiers prioritaires mentionnés à l'article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine (« quartiers prioritaires de la politique de la ville »).
La liste de ces quartiers prioritaires est fixée par le décret n° 2015-1138 du 14 septembre 2015 rectifiant la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville.
Cette disposition s'applique aux travaux de rénovation et de réhabilitation pour lesquels une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2020.
2. Nature des travaux de réhabilitation ou de rénovation
126
Pour être éligibles au crédit d’impôt, les travaux doivent permettre aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ou permettre leur confortation contre les risques sismique et cyclonique.
127
Il est précisé que les travaux éligibles sont identiques à ceux prévus au 3 du I de l'article 244 quater X du CGI.
Pour plus de précisions sur la nature de ces travaux, il est renvoyé au II-B-2-b § 80 à 100 du BOI-IR-380-10-10.
D. Travaux de démolition préalables à la construction de logements neufs
128
L’article 142 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 étend le dispositif de crédit d’impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI aux travaux de démolition préalables à la construction de logements neufs.
Pour être éligibles au crédit d'impôt prévu au 6 du I de l'article 244 quater X du CGI, les travaux de démolition doivent remplir les conditions suivantes:
- ils doivent consister en la destruction de logements existants. A ce titre, l'assiette éligible au crédit d'impôt est déterminée par logement démoli. Pour plus de précisions concernant la base éligible au crédit d'impôt, il est renvoyé au I-A-5 § 37 du BOI-IS-RICI-10-70-20 ;
- les travaux réalisés doivent précéder la construction de logements sociaux neufs bénéficiant du crédit d'impôt prévu au 1 du I de l'article 244 quater X du CGI. Dans ce cadre, l'achèvement des fondations de l'immeuble doit intervenir dans un délai de deux ans suivant la date de fin des travaux de démolition. Pour plus de précisions sur ce point, il est renvoyé au III-C § 244 du BOI-IS-RICI-10-70-30 ;
- ces travaux ont pour objet principal la démolition du gros œuvre.
En outre, constituent également des travaux éligibles au crédit d'impôt les travaux de désamiantage. Pour plus de précisions concernant ces travaux, il est renvoyé au II-B-2-b § 80 à 100 du BOI-IR-380-10-10
Le crédit d'impôt au titre des travaux de démolition préalables à la construction de logements neufs s'applique aux travaux pour lesquels une demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2020.
III. Conditions de réalisation et d'exploitation des logements
130
Le bénéfice du crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI est subordonné pour les OLS au respect de plusieurs conditions cumulatives :
- les logements doivent être donnés en location nue ou meublée par l’OLS dans le respect de plafonds de ressources et de loyers dans les douze mois de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure, et pour une durée au moins égale à cinq ans ;
- pour les programmes d'investissements d'un montant supérieur à deux millions d'euros, une part minimale, égale à 30 % de la surface habitable des logements doit être louée à des personnes physiques dans le respect de plafonds de ressources et de loyers inférieurs aux plafonds appliqués aux autres logements ;
- une fraction du coût de la construction ou des travaux de réhabilitation doit correspondre à des dépenses relatives à l’acquisition d’équipements de production d’énergie renouvelable ;
- les logements ou les travaux de réhabilitation doivent être financés par un montant minimum de subvention publique ou, s’agissant des logements bénéficiant des prêts conventionnés définis à l’article D. 372-21 du CCH, avoir reçu un agrément préalable délivré par le Préfet ;
- les investissements doivent respecter les conditions prévues dans la décision 2012/21/UE de la Commission, du 20 décembre 2011, relative à l'application du paragraphe 2 de l'article 106 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne aux aides d’État sous forme de compensations de service public octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d'intérêt économique général (SIEG).
133
S'agissant des logements neufs mis à la disposition des OLS dans le cadre d’un contrat de crédit-bail, le bénéfice du crédit d’impôt est subordonné au respect des conditions suivantes :
- le contrat de crédit-bail est conclu pour une durée au moins égale à cinq ans ;
- l’OLS aurait pu bénéficier du crédit d'impôt prévu au 1 du I de l'article 244 quater X du CGI s'il avait acquis directement le bien.
135
Par ailleurs, l'article 153 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 ouvre le bénéfice du crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés lorsque les conditions cumulatives suivantes sont remplies :
- l'entreprise bénéficie des prêts conventionnés définis à l'article D. 372-21 du CCH ;
- les logements sont donnés en location nue, dans les douze mois de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est postérieure, et pour une durée au moins égale à cinq ans, à des personnes physiques qui en font leur résidence principale ;
- les logements doivent être donnés en location nue dans le respect de plafonds de ressources et de loyers ;
- une fraction du coût de la construction ou des travaux de réhabilitation doit correspondre à des dépenses relatives à l’acquisition d’équipements de production d’énergie renouvelable lorsque le montant du programme est supérieur à deux millions d'euros ;
- les logements doivent avoir reçu l'agrément préalable du responsable de l'État dans le département de situation des logements ;
- les entreprises exploitantes respectent leurs obligations fiscales et sociales et leur obligation de dépôt de leurs comptes annuels selon les modalités prévues à l'article L. 232-21 du C. com., à l'article L. 232-22 du C. com. et à l'article L. 232-23 du C. com à la date de réalisation de l'investissement ;
- les investissements doivent respecter les conditions prévues dans la décision 2012/21/UE de la Commission du 20 décembre 2011.
A. Obligation de location du logement dans le respect de plafonds de ressources et de loyers
1. Caractéristiques de la location
140
Les organismes visés au I-A § 20 doivent donner les logements en location nue ou meublée, pour au moins cinq ans, à des personnes physiques qui en font leur résidence principale.
Sur ce point, il convient de se reporter au II-A § 50 à 70 BOI-IR-RICI-380-10-20.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article 104 de la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 de finances rectificative pour 2016, à compter du 1er janvier 2017, les organismes de logements sociaux peuvent confier les logements en gestion à un centre régional des œuvres universitaires et scolaires (CROUS) pour le logement d'étudiants bénéficiaires de la bourse d'enseignement supérieur sur critères sociaux.
Dans ce cas, les logements doivent faire l'objet d'une convention au sens de l'article L. 831-1 du CCH signée entre l'organisme de logement social visé au 1 du I de l'article 244 quater X du CGI et le CROUS.
Le CROUS doit alors s'assurer que les conditions suivantes sont respectées :
- le demandeur a la qualité d'étudiant boursier de l'enseignement supérieur au titre de l'année au cours de laquelle il sollicite le bénéfice d'un logement étudiant. Les modalités d'attribution des bourses d’enseignement supérieur sur critères sociaux sont précisées chaque année par circulaire du Ministère de l'Éducation Nationale, de l'enseignement supérieur et de la recherche ;
- le demandeur remplit les conditions prévues à l'article R. 822-31 du code de l'éducation (C. éduc.) : il doit notamment être inscrit, à la date de signature du bail, dans un établissement d’enseignement supérieur ou dans une formation d'enseignement supérieur et respecter les plafonds de ressources prévus à l'article R. 822-29 du C. éduc. ;
- le demandeur répond aux conditions de ressources prévues au b ou au d du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI. Pour plus de précisions concernant ces plafonds, il convient de se reporter au III-A-2 § 170 à 280.
150
Par ailleurs, le dispositif prévoit que les logements peuvent être spécialement adaptés à l’hébergement de personnes âgées de plus de soixante-cinq ans ou de personnes handicapées auxquelles des prestations de services de nature hôtelière peuvent être proposées.
Dans cette hypothèse, il convient que :
- le bien donné en location ait la nature de logement, c’est-à-dire qu’il soit conforme aux dispositions prévues par le code de la construction et de l'habitation (CCH, art. R. 111-1-1 et suiv.) ;
- les prestations éventuellement proposées en sus du logement soient uniquement de nature hôtelière (gardiennage, blanchisserie, ménage, restauration, etc.) et non de nature médicale.
155
En outre, l'article 105 de la loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 de finances rectificative pour 2016 prévoit, à compter du 1er janvier 2017, que les logements peuvent être adaptés pour recevoir des logements-foyers conformément à l'article L. 633-1 du CCH.
La gestion de ces logements peut être confiée à un gestionnaire avec lequel l'organisme ou la société bénéficiaire du crédit d'impôt a signé une convention.
L'article R. 353-155 du CCH prévoit que pour être conventionnés, les logements-foyers doivent répondre aux caractéristiques mentionnées à l'article L. 633-1 du CCH et être donnés en location meublée ou non à titre de résidence principale.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article R. 353-163 du CCH, les logements-foyers doivent être loués à des personnes dont les ressources annuelles n'excèdent pas le plafond déterminé dans les conditions prévues à l'article D. 331-12 du CCH.
L’article D. 331-12 du CCH prévoit, pour l’attribution des logements, l’application de plafonds de ressources déterminés par arrêté. Pour les logements adaptés aux besoins de ménages rencontrant des difficultés d’insertion particulières, le montant du plafond est limité à 60 % du plafond déterminé par arrêté.
Enfin, l’article R. 353-163 du CCH précise que les logements financés dans les conditions prévues par la section 3 du chapitre unique du titre III du livre III du CCH peuvent être loués à des personnes dont les ressources annuelles n'excèdent pas le plafond fixé pour l'attribution d'un logement financé à l'aide d'un prêt prévu à l'article D. 331-17 du CCH.
L’article 1er de l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'État en secteur locatif prévoit que les plafonds de ressources applicables aux logements financés à l’aide des prêts prévus à l’article D. 331-17 du CCH sont ceux prévus à l'article L.441-3 du CCH, à l'article R. 331-12 du CCH et à l'article R. 441-1 du CCH majorés de 30 %.
Concernant les plafonds de loyers, l’article L. 353-9-2 du CCH prévoit que les loyers et redevances maximaux des conventions conclues en application de l'article L. 831-1 du CCH sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'indice de référence des loyers prévu au I de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La date de l'indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l'année précédente.
Dans le cadre de la convention, le gestionnaire doit donc s'assurer du double respect des plafonds de loyers et de ressources prévus par le code de la construction et de l'habitation et par le b ou le d du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI (III-A-2 § 170 à 280).
160
La location ou la mise en gestion doit être consentie dans les douze mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les immeubles achevés ou acquis à compter du 1er juillet 2018 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, art. 31), et pour une durée minimale de cinq ans.
2. Respect des plafonds de ressources et de loyers
170
Le crédit d’impôt est subordonné au respect de plafonds spécifiques de ressources du locataire et de loyer laissé à la charge de ce dernier. L'article 49 septies ZZT de l'annexe III au CGI définit les modalités de calcul de ces plafonds.
Il est rappelé qu'une proportion de 30 % de la surface habitable des logements compris dans un programme d’investissements d’un montant supérieur à deux millions d’euros doit être louée à des personnes dont les ressources et les loyers laissés à leur charge n’excèdent pas certaines limites qui sont inférieures aux plafonds de ressources et de loyers applicables aux autres logements.
Sur ce point, il convient de se reporter au II-B § 80 et 90 du BOI-IR-RICI-380-10-20.
a. Ressources de l'occupant
180
Les ressources du locataire et des personnes composant son foyer ou à sa charge sont déterminées dans les mêmes conditions que celles exposées à l’article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI.
Sur ce point, il convient de se reporter aux II-B-1 § 100 à 150 du BOI-IR-RICI-380-10-20.
190
Les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds déterminés en fonction du lieu de situation du logement. Le respect des plafonds de ressources du locataire s'apprécie à la conclusion du bail.
195
S'agissant des logements confiés en gestion au CROUS ou des logements-foyers, il est précisé, conformément aux dispositions de l’article 4 de l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'État en secteur locatif, que les conditions de ressources sont appréciées, pour l’attribution d’un logement social, au regard des seules ressources du demandeur lorsque celui-ci est fiscalement à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal.
1° Plafonds applicables
200
Les plafonds annuels de ressources mentionnés au b du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI sont égaux à ceux prévus pour l'application dans les DOM de l’article D. 372-21 du CCH, qui correspondent eux-mêmes, conformément à l’article 1er de l’arrêté du 12 avril 2005 portant sur certains paramètres relatifs aux autres prêts locatifs sociaux applicables dans les départements d'outre-mer, aux montants prévus à l’article D. 372-7 du CCH majorés de 30 %.
210
Les plafonds annuels de ressources mentionnés au d du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI applicables dans ces mêmes départements sont égaux à ceux prévus pour l’application dans les DOM de l’article D. 372-7 du CCH, qui sont eux-mêmes égaux à 90 % des plafonds « PLUS - Autres régions » en application de l'article 9 de l'arrêté du 14 mars 2011 relatif aux caractéristiques techniques et de prix de revient, aux plafonds de ressources et aux plafonds de loyers des logements locatifs sociaux et très sociaux dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin et à Mayotte, prévus par les articles R. 372-1 à R. 372-19 du code de la construction et de l'habitation.
2° Tableau récapitulatif des plafonds de ressources
220
|
|
DOM |
|
Logements locatifs intermédiaires “LLI” (en application du b du 1 du I de l’article 244 quater X du CGI) |
130% du plafond LLS |
|
Logements locatifs sociaux “LLS”(en application du d du 1 du I de l’article 244 quater X du CGI) |
90% du plafond "PLUS - Autres régions" |
|
Revalorisation annuelle |
Publication annuelle d’un arrêté modifiant l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif |
Le détail des plafonds de ressources par type de logement et par territoire depuis 2019 figure au BOI-BAREME-000019.
b. Plafonds de loyers
230
Les plafonds annuels de loyers mentionnés au c du I de l'article 244 quater X du CGI sont déterminés dans les mêmes conditions que ceux exposés à l'article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI.
Concernant la surface à prendre en compte pour la détermination du montant plafond de loyer, il est renvoyé au II-B-2-a § 215 du BOI-IR-RICI-380-10-20.
235
En cas de location meublée, conformément à l’article L. 442-8-3-1 du CCH, le loyer peut être majoré du prix de location des meubles.
Le prix de location des meubles est fixé par arrêté du ministre chargé du logement en tenant compte du prix des meubles et de leur durée d'amortissement et ne peut dépasser le montant du loyer.
Il est précisé que les plafonds de loyers visés aux c et d du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI s'entendent hors location des meubles.
237
S'agissant de l'appréciation des plafonds applicables aux logements-foyers, les bénéficiaires de ces logements et de prestations annexes sont soumis, conformément aux dispositions de l'article R. 832-20 du CCH, au paiement d'une redevance.
Cette redevance est calculée, en application des dispositions de l'article R. 353-158 du CCH, sur la base de deux éléments : l’équivalent loyer et l'équivalent des charges locatives récupérables.
Il est précisé que seule la part de redevance correspondant à l'équivalent du loyer est prise en compte pour l'appréciation des plafonds de loyers visés aux c et d du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI.
1° Plafonds applicables
240
Les plafonds annuels de loyers mentionnés au c du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI sont égaux aux plafonds prévus pour l'application de l'article D. 372-21 du CCH.
250
L’article D. 372-21 du CCH relatif aux prêts locatifs sociaux (PLS) accordés par la Caisse des dépôts et consignations dans les DOM est précisé par l’arrêté du 12 avril 2005 portant sur certains paramètres relatifs aux autres prêts locatifs sociaux applicables dans les départements d'outre-mer dont l'article 2 prévoit que les plafonds de loyers sont égaux à ceux des logements locatifs mentionnés au premier alinéa de l’article D. 372-7 du CCH majoré de 50 %.
L’article 16 de l’arrêté du 14 mars 2011 relatif aux caractéristiques techniques et de prix de revient, aux plafonds de ressources et aux plafonds de loyers des logements locatifs sociaux et très sociaux dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin et à Mayotte, prévus par les articles R. 372-1 à R. 372-19 du code de la construction et de l'habitation fixe le loyer mensuel maximum applicable dans chaque DOM pour les logements visés à l’article D. 372-7 du CCH.
260
Les plafonds de loyers mentionnés au d du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI sont égaux aux plafonds prévus pour l'application de l'article D. 372-7 du CCH.
270
Il est rappelé que ces plafonds sont révisés chaque année en fonction des variations de l'indice de référence des loyers publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).
2° Tableau récapitulatif des plafonds de loyer par type de logement
280
Le détail des plafonds de ressources par type de logement et par territoire depuis 2019 figure au BOI-BAREME-000019.
B. Dépenses en faveur des énergies renouvelables
290
Les modalités d'application du e du 1 du I de l'article 244 quater X du CGI sont identiques à celles du 6° du I de l'article 199 undecies C du CGI .
Sur ce point, il convient de se reporter au III § 290 du BOI-IR-RICI-380-10-20.
C. Part minimale de financement par une subvention publique
300
Aux termes du f du I de l’article 244 quater X du CGI, les logements acquis, construits ou faisant l’objet de travaux doivent être financés par subvention publique à hauteur d'une fraction minimale.
Les subventions publiques à prendre en compte s'entendent de l'ensemble des sommes non remboursables, versées ou abandonnées par une entité publique en vue de contribuer au financement des logements (ligne budgétaire unique ou LBU, mentionnée à l'article 33 de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer et définie aux articles D. 372-9 et suivants du CCH, subventions accordées par les collectivités locales ou par la caisse d'allocations familiales par exemple).
Cette fraction, fixée à 5 %, est déterminée, pour chaque programme d’investissement, par rapport au prix de revient de l'investissement tel que mentionné aux 1 à 3 du II de l'article 244 quater X du CGI et précisé au VI de l'article 46 AG sexdecies de l'annexe III au CGI (BOI-IR-RICI-380-20). Pour de précisions concernant les modalités de détermination du prix de revient des investissements, il est renvoyé au I-A § 1 à 37 du BOI-IS-RICI-10-70-20.
305
En application des dispositions de l'article 109 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016, pour les logements bénéficiant des prêts conventionnés définis à l'article D. 372-21 du CCH, cette condition est remplacée par une procédure d'agrément auprès du représentant de l'État dans le département de situation des logements, à savoir le préfet.
307
L'article 141 de la loi n° 2019-1479 du 29 décembre 2019 de finances pour 2020 modifie le mode de calcul du quota de logements financés à l’aide de PLS pouvant être agréés chaque année par le préfet. A compter de l’année 2020, il est fixé à 25 % de la moyenne des logements sociaux livrés au cours des trois années précédentes dans le département.
Exemple : Dans un département d'outre-mer, le nombre de logements sociaux, tous types confondus, livrés en 2017, 2018 et 2019 est respectivement de 1800, 2100 et 1500.
En 2020, le préfet pourra donc agréer un nombre de logements bénéficiant des prêts conventionnés définis à l'article D. 372-21 du CCH égal à : [(1800+2100+1500) / 3] x 25 % = 450 logements PLS.
Par dérogation, le nombre de logements agréés à Mayotte est plafonné à 100 logements par an pour la période 2019-2021. Le quota de 25 % s'appliquera pour ce territoire au titre des investissements réalisés à compter du 1er janvier 2022.
308
L'article 106 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 porte le quota annuel de logements PLS pouvant être agréés chaque année par le préfet dans le département de La Réunion à 35 % (au lieu de 25%) de la moyenne des logements sociaux livrés au cours des trois années précédentes.
Cette disposition s'applique pour le calcul du nombre de logements agréés par le représentant de l'Etat au titre des années 2021 et suivantes.
D. Respect des règles européennes
310
Le bénéfice du crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater X du CGI est subordonné au respect de la décision 2012/21/UE de la Commission, du 20 décembre 2011, relative aux SIEG.
La décision SIEG précitée implique que le bénéficiaire de l'aide (l'OLS ou l'entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés) soit mandaté pour l'exécution d'obligations de service public et que le montant de l'aide n'excède pas les coûts nets nécessaires à l'exécution de ces obligations de service public.
Ces conditions sont exposées au IX § 390 et suivants du BOI-IR-RICI-380-10-20 et au I-B-2 § 110 et suivants du BOI-IR-RICI-380-20.