I. Base de la réduction d'impôt

A. Base de calcul

1

La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient des logements ou des travaux minoré, d’une part, des taxes et des commissions  versées et, d’autre part, des aides publiques reçues, étant précisé que les aides octroyées par la Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, les îles Wallis et Futuna ainsi que la Nouvelle-Calédonie dans le cadre de leur compétence fiscale propre au titre de projets d'investissements sont sans incidence sur la détermination du montant des dépenses éligibles retenues pour l'application de la réduction d’impôt.

Les taxes et droits comprennent notamment la taxe sur la valeur ajoutée, les droits de timbre, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière.

Les commissions comprennent notamment les commissions versées aux intermédiaires (par exemple les cabinets spécialisés dans les opérations de défiscalisation) ainsi que les honoraires de notaire.

Le prix de revient du logement s’entend du prix de la construction ou du prix d’acquisition défini au VI de l’article 46 AG sexdecies de l’annexe III au code général des impôts (CGI).

1. Construction de logements neufs

10

En cas de construction de logements neufs, le prix de revient inclut, pour leur montant réel et justifié, les sommes suivantes :

• 1/ selon le cas, le prix d'acquisition du terrain viabilisé hors taxes, frais et commissions de toute nature, ou le prix d'acquisition du terrain hors taxes, frais et commissions de toute nature et les dépenses de viabilisation. Le prix du terrain est celui de sa première entrée dans le patrimoine foncier, de l'organisme de logement social, mentionné dans l'acte authentique ;
• 2/ les études de sol et sondages éventuels ;
• 3/ les dépenses de construction des voies, réseaux et branchements privés ;
• 4/ les fondations, travaux de terrassement, voies de circulation et d'accès aux immeubles, constructions, aménagements et équipements nécessaires à l'usage des locaux d'habitation, selon les normes en vigueur, et leurs annexes privatives et communes éventuelles, directement intégrées au bâtiment abritant les logements ou liées à leur fonctionnement ;
• 5/ les emplacements de stationnement de véhicules dépendant des logements, dans la limite d'un emplacement par logement ;
• 6/ les travaux d'accessibilité de l'immeuble locatif et de ses annexes aux personnes en situation de handicap ;
• 7/ les équipements de production d'énergie renouvelable, les appareils utilisant une source d'énergie renouvelable et les matériaux d'isolation exclusivement affectés aux logements tels que définis à l’article 18 quater de l’annexe IV au CGI ;
• 8/ les dépenses de plantations, espaces verts et aménagements paysagers attenants aux habitations, dans la limite globale de 0,80 % du montant total des dépenses mentionnées au 4/ ;
• 9/ les honoraires de géomètres, architectes, techniciens, de réalisation de plans, d'études techniques préalables, de direction d'opération, de pilotage, de coordination, de contrôle et de sécurité, de maîtrise d'ouvrage et maîtrise d'ouvrage déléguée, de certification, d'assurance dommage obligatoire et en application de l'article L. 242-1 du code des assurances, dans la limite globale de 12 % du montant total des dépenses mentionnées du 3/ au 7/. Cette limite peut être portée à 15 % pour les programmes ou ensembles d'investissements d'un montant inférieur à dix millions d'euros.

2. Acquisition de logements neufs

20

En cas d’acquisition de logements neufs, le prix de revient inclut principalement le prix effectivement versé pour l’acquisition du terrain et de la construction. Ce prix doit être diminué des éventuelles remises, réductions, primes ou bonifications consenties lors de l’acquisition du logement.

(30)

3. Acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans

40

En cas d'acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans faisant l'objet de travaux de réhabilitation, le prix de revient est constitué du prix effectivement versé par le contribuable, selon les règles exposées au I-A-2 § 20.

Il est majoré du montant des travaux tels que définis au II-B-2-b § 80 et suivants du BOI-IR-RICI-380-10-10.

Seules ouvrent droit à réduction d’impôt les dépenses effectivement supportées par le contribuable. Elles s’entendent donc, lorsqu’il y a lieu, sous déduction des primes ou aides apportées au contribuable pour la réalisation des travaux.

50

Le montant des dépenses de travaux est égal à la somme du coût des matériaux ou équipements utilisés pour la réalisation des travaux et du coût de la main d’œuvre correspondante, tels qu’ils figurent sur la facture délivrée par l’entreprise. Dès lors que les travaux de réhabilitation doivent être réalisés par une entreprise, le coût des matériaux ou équipements acquis directement par le contribuable est exclu de la base de la réduction d’impôt quand bien même ces matériaux ou équipements seraient installés par une entreprise.

55

Le bénéfice de la réduction d'impôt au titre de l'acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans destinés à être réhabilités est soumis au respect des mêmes conditions que celles prévues au I de l'article 199 undecies C du CGI en cas de construction ou d'acquisition de logements neufs (BOI-IR-RICI-380-10-20).

4. Travaux de réhabilitation et de rénovation de logements achevés depuis plus de vingt ans

57

En cas de travaux de réhabilitation ou de rénovation de logements achevés depuis plus de vingt ans situés sur l'île de Tahiti, dans les communes de Nouméa, Dumbéa, Païta, Le Mont-Dore, Voh, Koné et Pouembout et à Saint-Martin, réalisés en application du A du VI bis de l'article 199 undecies C du CGI, le prix de revient des travaux est déterminé selon les mêmes modalités que pour les travaux afférents aux acquisitions de logements anciens.

Pour plus de précisions concernant les travaux éligibles, il convient de se reporter au II-B-3 § 160 et suivants du BOI-IR-RICI-380-10-10.

5. Travaux de démolition préalables à la construction de logements sociaux

57.5

Aux termes du B du VI bis de l'article 199 undecies C du CGI, la réduction d’impôt est assise sur le prix de revient des travaux de démolition minoré, d'une part, des taxes versées et, d'autre part, des aides publiques reçues au titre de ces mêmes travaux.

Ce montant est retenu dans la limite d'un plafond de 25 000 € par logement démoli (I-B-I § 88).

Les travaux de démolition doivent nécessairement porter sur des logements, c'est-à-dire des locaux affectés à l'habitation proprement dite.

Il est rappelé que, conformément aux dispositions de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH), est considéré comme un logement tout local qui comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.

6. Souscription de parts ou actions

58

En cas d’investissement effectué indirectement par une société mentionnée au BOI-IR-RICI-380-10-30, la base de la réduction d’impôt est constituée du prix de revient du logement tel que défini au I-A § 1 à 57.5, y compris le cas échéant après application du plafonnement mentionné au I-B-2 § 110 et suivants, retenu pour chaque associé en proportion de ses droits dans la société, proportion appréciée au titre de l’année au cours de laquelle les parts ou actions sont souscrites.

B. Plafonnement de la base

1. Plafonnement légal

60

En tout état de cause, la base de la réduction d'impôt calculée selon les règles exposées au I-A § 1 à 58, aides publiques déduites, est limitée à un montant par mètre carré de surface habitable (CGI, art. 199 undecies C, II) mentionné au 5 de l’article 199 undecies A du CGI. Le détail des plafonds depuis 2019 figure au IV du BOI-BAREME-000019.

Le plafond s’applique à un montant par mètre carré :

• dans la plupart des cas, de surface habitable ;
• ainsi que de surface des parties communes dans lesquelles des prestations de services sont proposées dans l’hypothèse où l’investissement porte sur des logements spécialement adaptés à l’hébergement de personnes âgées de plus de soixante-cinq ans ou de personnes handicapées tels que définis au I-B § 20 du BOI-IR-RICI-380-10-20. La surface de parties communes prise en compte doit s’entendre de la quote-part des parties communes concernées afférentes à chaque logement.

70

La surface habitable à prendre en compte pour le plafonnement de la base de la réduction d’impôt est déterminée conformément aux dispositions prévues à l’article 46 AG terdecies de l’annexe III au CGI (II-B-2-a § 215 du BOI-IR-RICI-380-10-20).

80

La limite mentionnée au I-B § 60, exprimée en montant par mètre carré de surface habitable, est relevée au 1^er janvier de chaque année dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national mesurant le coût de la construction publié par l’institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Cette moyenne correspond à celle des quatre derniers indices connus au 1^er novembre qui précède la date de référence.

Cette limite s'applique quelle que soit la collectivité dans laquelle l'investissement est réalisé (Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française et îles Wallis et Futuna).

Il est précisé que, pour l’appréciation du plafond applicable à la base de la réduction d’impôt, cette limite doit être, le cas échéant, majorée de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable, puis multipliée par le nombre de mètres carrés de surface habitable (I-B-3 § 130 du BOI-IR-RICI-80-20-10).

85

En cas de travaux de réhabilitation ou de rénovation de logements achevés depuis plus de vingt ans réalisés en application du A du VI bis de l'article 199 undecies C du CGI, l'assiette de la réduction d'impôt, telle que définie au I-A-4 § 57, est retenue dans la limite d'un plafond de 50 000 € par logement.

Ce plafond s'apprécie par logement existant avant le commencement des travaux, y compris dans le cas où les travaux de réhabilitation ou de rénovation conduiraient à diviser ou réunir un ou plusieurs logements.

88

En cas de travaux de démolition préalables à la construction de logements neufs en application du B du VI bis de l’article 199 undecies C du CGI, l’assiette de la réduction d’impôt est retenue dans la limite d’un plafond de 25 000 € par logement démoli.

2. Plafonnement du montant de l'aide fiscale pour les investissements réalisés à Saint-Martin en application du droit de l'Union européenne

(90-100)

110

Le bénéfice de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 undecies C du CGI est subordonné, pour les investissements réalisés à Saint-Martin, au respect de la décision 2012/21/UE de la Commission du 20 décembre 2011 relative à l’application de l’article 106, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides d’État sous forme de compensations de service public octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d’intérêt économique général.

120

Aux termes de l'article 5 de la décision 2012/21/UE de la Commission du 20 décembre 2011, le montant de l'aide fiscale perçue par l'organisme de logement social (OLS), c'est-à-dire le montant de l'avantage fiscal résultant de la réduction d'impôt perçue par les investisseurs et rétrocédée à l'OLS, ne doit pas excéder ce qui est nécessaire pour couvrir les coûts nets occasionnés par l’exécution des obligations de service public, y compris un bénéfice raisonnable.

a. Détermination de la compensation nécessaire pour l'exécution des obligations de service public

130

Les coûts nets occasionnés par l’exécution des obligations de service public sont calculés sur la base de la différence entre les coûts occasionnés par la gestion du service d'intérêt économique général (SIEG) et les recettes tirées du SIEG ou, alternativement, sur la base de la différence entre le coût net pour l’entreprise assurant l’obligation de service public et le coût net ou bénéfice de la même entreprise n’assurant pas l’obligation de service public.

1° Coûts à prendre en considération

140

Aux termes du 3 de l'article 5 de la décision 2012/21/UE de la Commission du 20 décembre 2011, les coûts à prendre en considération sont :

• tous les coûts lorsque les activités de l’entreprise concernée se limitent au SIEG ;
• les seuls coûts liés au SIEG lorsque l’entreprise exerce également des activités ne relevant pas du SIEG ;
• tous les coûts directs occasionnés par l’accomplissement du SIEG et une contribution adéquate aux coûts communs au service en cause et à d’autres activités ;
• les coûts liés aux investissements, notamment dans les infrastructures, lorsque ces investissements sont nécessaires au fonctionnement du SIEG.

Concernant l'acquisition, la construction et la gestion de logements sociaux, les coûts retenus sont essentiellement composés du coût d'acquisition ou de construction, des frais de financement (intérêts d'emprunt, garanties sur les emprunts), des frais de gestion et d'entretien des locaux, et des différents impôts et taxes auxquels sont soumis les OLS au titre de l'opération aidée.

Les paramètres de calcul des coûts doivent être expressément précisés dans le mandat (VIII-A § 400 du BOI-IR-RICI-380-10-20).

2° Recettes à prendre en considération

150

Les recettes à prendre en considération sont définies au 4 de l'article 5 de la décision 2012/21/UE de la Commission du 20 décembre 2011 comme la totalité des recettes tirées du SIEG, que celles-ci soient ou non considérées comme des aides d’État au sens de l’article 107 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne (TFUE).

Si l’OLS bénéficie d’autres avantages octroyés par l’État, ceux-ci doivent être inclus dans ses recettes, quelle que soit la catégorie dont ils relèvent aux fins de l’article 107 du traité sur le fonctionnement de l'Union européenne.

Les recettes à prendre en compte sont essentiellement composées des loyers bruts, des subventions et des différents produits résultant de l'exploitation des logements (vente d'électricité produite par des panneaux photovoltaïques installés sur les constructions, par exemple).

160

Le 5 de l'article 5 de la décision 2012/21/UE de la Commission du 20 décembre 2011 définit le bénéfice raisonnable comme le taux de rendement du capital qu’exigerait une entreprise moyenne s’interrogeant sur l’opportunité de fournir le SIEG pendant toute la durée du mandat, en tenant compte du niveau de risque. Le taux de rendement du capital étant défini comme le taux de rendement interne que l’entreprise obtient sur son capital investi pendant la durée du mandat.

b. Montant de la compensation

170

Le montant de la compensation comprend tous les avantages accordés par la collectivité publique ou au moyen d’une ressource publique, sous quelque forme que ce soit, que ces avantages proviennent de sources locales, régionales, nationales ou européennes, dans la limite des avantages perçus au titre de la mission de service public visée par le mandat.

Il comprend notamment l'aide fiscale à l'investissement accordée localement par la collectivité de Saint-Martin.

En cas de surcompensation, le montant de l'aide fiscale doit être réduit en conséquence.

180

Le calcul de la compensation doit être effectué pour chaque opération.

S'agissant des opérations soumises à l'agrément du ministre du budget, le calcul de la compensation accompagné de l'ensemble des pièces justificatives (décisions de subventions, conventions avec les collectivités, délibérations, etc.) doit être transmis à l'appui de la demande d'agrément.

(190)

II. Taux de la réduction d'impôt

200

La réduction d’impôt est égale à 50 % de la base définie au I § 1 à 88.

III. Modalités d'imputation de la réduction d'impôt

A. Fait générateur de la réduction d’impôt

1. Acquisition ou construction d’un logement

210

Le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date d’achèvement du logement ou celle de son acquisition si elle est postérieure.

Il convient de retenir pour :

• un logement neuf acquis clés en mains : l’année de l’acte d’acquisition ;
• un logement acquis en l’état futur d’achèvement : l’année d’achèvement des travaux de construction de ce logement (et non de celle de l’acquisition).

220

S’agissant de la notion d’achèvement, pour déterminer la date d’achèvement du logement ouvrant droit à réduction d’impôt, il convient de se référer aux conditions d’application de l’exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction, exposées au BOI-IF-TFB-10-60-20.

2. Acquisition de logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation

230

En cas d’acquisition de logements achevés depuis plus de vingt ans faisant l’objet de travaux de réhabilitation, le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date d’achèvement des travaux permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ou permettant leur confortation contre le risque sismique ou cyclonique.

Dans ce cas, la réduction est pratiquée sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année d’achèvement des travaux effectués sur le logement.

3. Travaux de réhabilitation et de rénovation de logements achevés depuis plus de vingt ans

235

En cas de travaux de réhabilitation ou de rénovation de logements achevés depuis plus de vingt ans réalisés en application du A du VI bis de l'article 199 undecies C du CGI (II-B-3 § 160 et suivants du BOI-IR-RICI-380-10-10), le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date d’achèvement des travaux permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ou permettant leur confortation contre le risque sismique ou cyclonique.

La réduction est donc pratiquée sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année d’achèvement des travaux effectués sur le logement.

4. Travaux de démolition préalables à la construction de logements sociaux

237

En application du B du VI bis de l'article 199 undecies C du CGI, lorsque l'investissement consiste en la réalisation de travaux de démolition préalables à la construction de logements sociaux, la réduction d'impôt est accordée, pour ces seuls travaux, au titre de l’année au cours de laquelle ils sont achevés.

La justification de la date d'achèvement des travaux de démolition est apportée par tout moyen. Elle peut notamment prendre la forme d'un constat de travaux établi par un huissier.

5. Souscription de parts ou actions

240

En présence d’investissements tels que visés au III-A § 210 à 237 et réalisés par l’intermédiaire d’une société, la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année de souscription des parts ou actions. Dès lors, elle est pratiquée sur l’impôt correspondant aux revenus de l’année de souscription des parts ou actions.

B. Utilisation de la réduction d’impôt

250

Conformément aux dispositions du 5 du I de l’article 197 du CGI, la réduction d’impôt s’impute uniquement sur l'impôt sur le revenu calculé par application du barème progressif, après application éventuelle de la décote et avant imputation, le cas échéant, des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires.

260

Lorsque le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable ayant réalisé l’investissement, le solde peut être reporté sur l’impôt sur le revenu des cinq années suivantes, sans pouvoir donner lieu à remboursement à l’issue de ce délai.

Il est précisé qu’en cas d’investissements successifs, la réduction d’impôt liée à l’investissement effectué au cours d’une année s’impute en priorité sur l’impôt dû au titre de ladite année, avant prise en compte des reports antérieurs liés à des investissements effectués au cours d’années précédentes.

1. Plafonnement spécifique

270

En application de l'article 199 undecies D du CGI, la somme des réductions d'impôts sur le revenu mentionnées à l'article 199 undecies A du CGI, à l'article 199 undecies B du CGI et à l'article 199 undecies C du CGI et des reports de ces réductions d'impôts, dont l'imputation est admise pour un contribuable au titre d'une même année d'imposition, ne peut excéder un montant de 40 000 € ou 15 % du revenu imposable. Sur ce point, il convient de se reporter au II-C-3-a-2°-a° § 424 du BOI-IR-RICI-80-20-20.

Pour l'appréciation de ce plafond, la réduction d'impôt acquise au titre des investissements éligibles aux dispositions de l’article 199 undecies C du CGI, ainsi que les reports résultant d'une réduction d'impôt au titre des mêmes investissements, sont retenus pour 30 % de leur montant, en raison de l'obligation pour l'investisseur de rétrocéder au minimum 70 % de l'avantage fiscal obtenu.

Par ailleurs, la partie rétrocédée de l'avantage fiscal fait également l'objet d'un plafonnement prévu au 4 du I de l'article 199 undecies D du CGI, déterminé par application d'un coefficient multiplicateur égal à sept fois le troisième du montant non rétrocédé après plafonnement en valeur absolue de la réduction d’impôt.

Pour plus de précisions sur le plafonnement spécifique des investissements réalisés outre-mer, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-80-20-20.

2. Plafonnement global

280

L'avantage fiscal résultant de l'application des dispositions de l'article 199 undecies C du CGI est pris en compte pour l'appréciation du plafonnement mentionné à l'article 200-0 A du CGI.

Toutefois, en application du 3 de l'article 200-0 A du CGI, pour l'application de ce plafonnement, la réduction d'impôt acquise au titre des investissements mentionnés à l'article 199 undecies C du CGI est retenue pour 30 % de son montant, afin de tenir compte de l'obligation de rétrocession de 70 % incombant à l'investisseur.

Pour plus de précisions sur l'application du plafonnement global, il convient de se reporter au IV § 540 du BOI-IR-RICI-80-20-20.

IV. Obligations déclaratives

290

Les contribuables qui bénéficient de la réduction d'impôt prévue à l'article 199 undecies C du CGI doivent remplir la déclaration des investissements outre-mer n° 2042-IOM (CERFA n° 14220) et sa fiche de calcul jointe pour lesquelles il existe la notice n° 2041-GE (CERFA n° 50146). La déclaration n° 2042-IOM comporte à la fois des éléments sur les réductions d'impôt acquises au titre d'une année, ainsi que sur les reports de réduction d'impôt d'années antérieures. Elle doit donc être souscrite toutes les années au titre desquelles le contribuable dispose d'une réduction d'impôt ou d'un report de réduction d'impôt. Ces formulaires sont accessibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr.

300

En application des dispositions de l’article 242 sexies du CGI, les personnes qui réalisent des investissements bénéficiant notamment des dispositions de l’article 199 undecies C du CGI, déclarent à l’administration fiscale la nature, le lieu de situation, les modalités de financement et les conditions d’exploitation de ces investissements.

Lorsque les investissements sont réalisés par des personnes morales en vue d’être donnés en location, il est précisé que la déclaration est établie par la personne morale bailleresse. Dans ce cas, la déclaration indique l’identité du locataire et, dans les cas prévus par la loi, le montant de la fraction de l’aide fiscale rétrocédée à ce dernier.

La déclaration donne lieu à la délivrance d’un récépissé.

Ces informations doivent être transmises sur un support électronique dans le même délai que celui prévu pour le dépôt de la déclaration de résultats de l’exercice au cours duquel les investissements sont réalisés ou achevés lorsqu’il s’agit d’immeubles. 

Les éléments à déclarer, au moyen de la déclaration n° 2083-SD (CERFA n° 13445), sont détaillés à l'article 46 quaterdecies Y de l’annexe III au CGI, que l’investissement soit réalisé par une personne morale ou une personne physique. Cette déclaration est accessible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr

Il est précisé que, pour les sociétés localisées dans les collectivités d’outre-mer, l’accomplissement de la formalité prévue par l’article 242 sexies du CGI implique leur identification préalable auprès de la direction des impôts des non-résidents (DINR), au service des impôts des entreprises étrangères (SIEE) à l'adresse : siee.dinr@dgfip.finances.gouv.fr.

310

En outre, en application de l’article L. 135 XA du livre des procédures fiscales, l’administration fiscale transmet aux représentants de l’État dans les collectivités d’outre-mer et en Nouvelle-Calédonie les informations mentionnées à la première phrase du premier alinéa de l’article 242 sexies du CGI, c’est-à-dire, la nature, le lieu de situation, les modalités de financement et les conditions d’exploitation des investissements réalisés.