I. Engagement de location

1

Pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d'impôt, le propriétaire personne physique, société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés ou SCPI doit s'engager à donner l'immeuble en location pendant une durée minimale de neuf ans.

A. Constatation de l'engagement de location

10

L'engagement de location est constaté :

- lorsque le propriétaire est une personne physique, au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu ;

- lorsque le propriétaire est une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, au moment du dépôt de la déclaration des résultats de l’année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d’impôt est intervenu ;

- lorsque le propriétaire est une SCPI, au moment du dépôt de la déclaration de résultats de l’année au titre de laquelle les souscriptions ont été réalisées.

B. Poursuite de l'engagement de location

1. Décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune

20

Lorsque le transfert de la propriété du bien, des parts de sociétés ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit.

L’engagement de location du conjoint survivant est toutefois limité à la fraction du délai de neuf ans restant à courir à la date du décès. La réduction d’impôt obtenue par le couple soumis à imposition commune n’est pas remise en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l’engagement.

2. Modification du foyer fiscal

30

Le mariage, le divorce, la conclusion ou la rupture d’un pacte civil de solidarité (PACS) ou encore la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent la création d’un nouveau contribuable. Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d’une personne jusque là à charge au sens de l'article 196 du code général des impôts (CGI), de l'article 196 A bis du CGI et de l'article 196 B du CGI et propriétaire du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.

Lorsqu’un tel événement intervient au cours de la période d’engagement de location ou de conservation des parts, il est admis que le nouveau contribuable (et notamment l’ex-époux attributaire du bien ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire du logement) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant. Toutefois, s’il ne demande pas cette reprise, la réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une remise en cause.

3. Dispositions communes

40

La poursuite de l'engagement de location doit être formulée dans une note, conformément à un modèle fixé par l'administration figurant au BOI-LETTRE-000205, qui doit être jointe à la déclaration des revenus souscrite par le conjoint survivant au titre de l'année de décès de son conjoint pour la période postérieure à cet évènement. Cet engagement doit également être produit par les contribuables qui demandent le bénéfice de la mesure de tempérament prévue en cas de modification du foyer fiscal (cf. I-B-2 § 30).

II. Engagement de conservations des parts

A. Associés de sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés autre qu'une SCPI

50

Chaque associé d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI qui effectue un investissement éligible à la réduction d’impôt peut bénéficier de cet avantage fiscal, sous réserve qu’il s’engage à conserver les titres jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location pris par la société.

L’engagement de conservation porte sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, quand bien même la société détiendrait également des immeubles qui n’ouvrent pas droit au bénéfice de la réduction d’impôt.

Les parts doivent être conservées pendant la durée des travaux de restauration et jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société.

L'engagement de conservation des parts est constaté lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l'année de paiement des travaux de restauration.

Il est précisé que lorsque l’associé est lui-même une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, les associés de cette dernière qui souhaitent bénéficier de la réduction d’impôt doivent également s’engager à conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la première société.

B. Associés de SCPI

60

L’associé de la SCPI qui entend bénéficier de la réduction d’impôt, doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la SCPI.

La durée de location de neuf ans exigée de la SCPI est calculée de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial. Dès lors que la réduction d’impôt est accordée au titre de l’année au cours de laquelle est réalisée la souscription, l’associé sera tenu de conserver ses parts au-delà de la période de neuf ans au cours de laquelle il bénéficie de l’avantage fiscal.

Par ailleurs, lorsqu’une même souscription est affectée à la réalisation d’opérations de restauration de plusieurs immeubles, l’engagement de location doit être pris distinctement pour chacun d’entre eux. Il s’ensuit que la période d’engagement de conservation des parts expire au terme de celle couverte par l’engagement de location afférent au dernier des logements acquis au moyen de la souscription et mis en location par la SCPI.

Remarque : Pour permettre aux SCPI de se restructurer, il est admis de reconnaître un caractère intercalaire aux fusions de SCPI au regard de la réduction d’impôt. Ainsi, l’échange de droits sociaux résultant de la fusion de SCPI ne constitue pas un cas de rupture de l’engagement de conservation des parts. Dans une telle situation, la période de conservation des parts par l’associé est déterminée en tenant compte du temps écoulé entre la date de départ de la période couverte par l’engagement pris par l’associé de la société absorbée et celle de la cession des parts de la société issue de la fusion.

III. Conditions de mise en location

A. Délai de mise en location

70

Le logement doit être donné en location dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.

La date d’achèvement du logement d’habitation s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable. Sur la preuve et la notion d'achèvement, il convient de se référer aux précisions apportées au BOI-IF-TFB-10-60-20.

Le point de départ du délai d’un an est donc une question de fait et suppose donc un examen des circonstances propres à chaque cas particulier. A défaut de la présentation d’éléments d’information particuliers par le contribuable, ce point de départ intervient à la date du récépissé de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Pour les immeubles collectifs, l'état d'avancement des travaux est apprécié distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d'achèvement des parties communes.

B. Durée de la location

80

La durée de location minimale exigée pour l'application de la réduction d'impôt est fixée à neuf ans. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial.

Par ailleurs, lorsqu’une même souscription de parts de SCPI est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, la durée de neuf ans est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail, pour chacun des immeubles mis en location.

C. Affectation des immeubles

1. Situation des opérations de restauration immobilière portant sur un local à usage d'habitation

90

Lorsque les dépenses portent sur un local à usage d'habitation ou destiné à usage d'habitation après travaux, le propriétaire prend l'engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de neuf ans.

Cette condition d’affectation du logement à usage de résidence principale du locataire exclut toute possibilité d’affectation, temporaire ou non, à usage de résidence secondaire. Elle n’est pas remplie si une personne morale ou une entreprise est titulaire du bail, même si le logement est sous-loué à usage d’habitation principale de l’occupant.

La même condition est exigée des sociétés, propriétaires de logements faisant l’objet d’une opération de restauration immobilière, lorsque certains associés ont bénéficié de la réduction d’impôt.

a. Habitation principale du locataire

100

Pour plus de précisions, il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-20-20 au III-B § 60 à 80.

b. Non-respect de l’affectation du logement par le locataire

110

Le non-respect de la condition relative à l’affectation des locaux du fait du locataire entraîne, en principe, la reprise de la réduction d’impôt obtenue au titre de l’année au cours de laquelle intervient ce changement d’affectation.

Cela étant, il est admis de ne pas remettre en cause l’avantage fiscal lorsque le propriétaire établit qu’il a accompli les diligences concrètes pour que ce local soit réaffecté à usage de résidence principale d’un locataire (engagement d’une procédure judiciaire en vue de la résiliation du bail, insertions d’annonces, recours à une agence immobilière).

2. Situation des opérations de restauration immobilière portant sur un local affecté à un usage autre que l'habitation

120

Lorsque les dépenses portent sur un local affecté à un usage autre que l'habitation, le propriétaire prend l'engagement de le louer pendant une durée de neuf ans. Cela étant, aucune affectation particulière n'est dans ce cas exigée. Cependant, il est rappelé que, pour bénéficier de la réduction d'impôt, les revenus tirés de la location doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

D. Location effective et continue

130

En toute hypothèse, la location doit être effective et continue pendant toute la période couverte par l'engagement de location.

En conséquence, sont exclus du bénéfice de la réduction d'impôt, les logements dont le propriétaire (ou les co-indivisaires) se réserve la jouissance, à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont il est associé.

Il en va de même des logements ou locaux mis à la disposition d’un occupant précaire, en l’absence de contrat de location, ou à titre gratuit, même pour une courte durée, pendant la période couverte par l’engagement de location.

140

En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l’engagement de location, le logement ou le local doit être aussitôt remis en location jusqu’à la fin de cette période. Il pourra cependant être admis une période de vacance, dès lors que le propriétaire établira qu’il a accompli les diligences concrètes (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière…) et que les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives.

A défaut de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, la réduction d’impôt obtenue est remise en cause.

150

Par exception, lorsque la vacance intervient moins de douze mois avant le terme de la période d’engagement de location, il est admis de ne pas remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal si les conditions suivantes sont réunies :

- le logement est en état d’être loué ;

- le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;

- le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l’engagement de location ;

- le logement n’est pas cédé avant l’expiration de l’engagement de location.

E. Qualité du locataire

160

Le locataire s’entend de la ou des personnes qui obtiennent le droit d’utiliser la chose louée en contrepartie du versement d’un loyer. Il s’agit, en pratique, de la personne ou de l’ensemble des personnes désignées dans le contrat de location (cotitulaires du bail). En outre, l’article 1751 du code civil prévoit que le bail est réputé appartenir à l’un et l’autre des époux, lorsque le logement sert effectivement à l’habitation du couple, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire. Il en est de même si le bail a été conclu avant le mariage.

Le fait que la location soit consentie à un locataire accédant à la propriété (contrat de location-accession) n’est pas de nature à priver le bailleur, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la réduction d’impôt si le logement demeure sa propriété durant la période couverte par l’engagement de location et que cet engagement est respecté. La levée de l’option par l’accédant pendant la période couverte par l’engagement de location entraîne toutefois la remise en cause de l’avantage fiscal.

Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même, un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le titulaire du bail doit être une personne physique autre que l’un des associés de cette société, qu’un membre du foyer fiscal de l’un des associés, ou qu’un ascendant ou un descendant de l’un des associés.

Remarque : Sous ces réserves, il est précisé que lorsque les dépenses de restauration portent sur un local affecté à un usage autre que l'habitation, le titulaire du bail peut être une personne morale. En effet, si la condition d'affectation à l'habitation principale, qui est exigée lorsque les dépenses de restauration portent sur un local à usage d'habitation ou destiné à usage d'habitation après travaux, oblige le contribuable à donner le bien en location à une personne physique, aucune condition d'affectation n'est exigée lorsque les dépenses de restauration portent sur un local affecté à un usage autre que l'habitation. Au demeurant, ces locaux sont en pratique des locaux affectés à usage de commerce situés au rez-de-chaussée des immeubles qui sont le plus souvent donnés en location à des personnes morales.