Actualité liée : 12/06/2024 : IS - Modification de la créance d'impôt sur les sociétés en faveur du logement locatif intermédiaire (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, art. 71, III-3°)

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La créance d’impôt sur les sociétés prévue à l’article 220 Z septies du code général des impôts (CGI) est accordée aux personnes morales qui sont propriétaires de logements répondant aux conditions prévues aux 1° et 3° à 5° du I de l’article 279-0 bis A du CGI ou titulaires de leur usufruit, à l'exception de la condition de location en exonération de taxe sur la valeur ajoutée prévue au 1° du même I de l'article 279-0 bis A du CGI.

I. Personnes morales éligibles

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Toute personne morale peut bénéficier de la créance d’impôt sur les sociétés prévue à l’article 220 Z septies du CGI.

Remarque : En application des a et c du 3° du III de l'article 71 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, l'extension, toutes conditions étant par ailleurs remplies, du champ des bénéficiaires de la créance d'impôt sur les sociétés à l'ensemble des personnes morales s'applique aux logements dont la construction est achevée à compter du 1^er janvier 2024.

Peuvent donc notamment bénéficier de la créance d'impôt sur les sociétés les personnes morales suivantes :

• organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411‑2 du code de la construction et de l'habitation (CCH), sociétés d’économie mixte mentionnées à l’article L. 481‑1 du CCH ou sociétés anonymes de coordination entre les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnées à l’article L. 423‑1‑1 du CCH ;
• organismes soumis au contrôle, au sens du III de l’article L. 430‑1 du code de commerce, de la société mentionnée à l’article L. 313‑20 du CCH ;
• établissements publics administratifs ;
• caisses de retraite et de prévoyance ;
• personnes morales exonérées d’impôt sur les sociétés en application d’une disposition légale, sociétés civiles de placement immobilier mentionnées à l'article 239 septies du CGI, sociétés d'investissement à capital variables mentionnées à l'article L. 214-7 du code monétaire et financier (CoMoFi), sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées à l'article L. 214-62 du CoMoFi et sociétés de libre partenariat mentionnées à l'article L. 214-162-1 du CoMoFi.

Remarque 1 : Ces personnes morales peuvent bénéficier de la créance d'impôt sur les sociétés que leur capital soit détenu par des personnes morales, par des personnes physiques, ou par des personnes physiques conjointement avec des personnes morales.

Remarque 2 : Une personne morale qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, telle qu'une société relevant des dispositions de l’article 8 du CGI, peut bénéficier du dispositif. Il en est de même des personnes morales exonérées d’impôt sur les sociétés, telles les sociétés d’investissements immobiliers et les sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC).

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Seules les personnes morales propriétaires ou usufruitières des logements donnés en location peuvent bénéficier de cette créance. Par conséquent, les personnes morales locataires ou nu-propriétaires des logements donnés en location ne peuvent bénéficier de la créance d’impôt sur les sociétés prévue à l’article 220 Z septies du CGI.

II. Locaux éligibles

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La créance d’impôt sur les sociétés concerne les logements répondant aux conditions posées aux 1° et 3° à 5° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, à l'exception de la condition de location en exonération de la taxe sur la valeur ajoutée prévue au 1° du même I de l'article 279-0 bis A du CGI.

A. Situation géographique des logements et composition de l’ensemble immobilier

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En application des 3° à 5° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements concernés doivent répondre aux conditions cumulatives suivantes :

• les logements sont situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, soit :
  • sur le territoire de communes classées par l'arrêté mentionné au IV de l'article 199 novovicies du CGI, à savoir des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Les zones géographiques concernées sont les zones A, A bis et B1 mentionnées à l’article D. 304-1 du CCH ;
  • sur le territoire de communes de réindustrialisation où sont réalisés des projets d'intérêt national majeur, au sens du I de l'article L. 300-6-2 du code de l'urbanisme (C. urb.), à savoir des projets industriels qui revêtent, eu égard à leur objet et à leur envergure, notamment en termes d'investissement et d'emploi, une importance particulière pour la transition écologique ou la souveraineté nationale ;
  • dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme, au sens de l'article L. 312-3 du C. urb., comportant la transformation d'une zone d'activité économique, au sens de l'article L. 318-8-1 du C. urb., d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat prévue à l'article L. 303-1 du CCH ou d'une opération de requalification de copropriétés dégradées prévue à l'article L. 741-1 du CCH ;
  • sur le territoire des communes qui ont conclu un contrat de projet partenarial d'aménagement mentionné à l'article L. 312-1 du C. urb. ou une convention d'opération de revitalisation de territoire prévue à l'article L. 303-2 du CCH ;

Remarque : Le respect de la condition prévue au 3° du I de l'article 279-0 bis A du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 71 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, est appréciée au 31 décembre 2024 pour les logements qui remplissent les conditions suivantes :

• une demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 3 octobre 2023 ;
• l'ouverture du chantier est intervenue avant le 31 décembre 2024.
• les terrains des logements à construire sont situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, sur le territoire d’une commune comptant déjà plus de 25 % de logements locatifs sociaux, au sens de l’article L. 302-5 du CCH, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), au sens du 8° du I de l’article 278 sexies du CGI, ou sont intégrés au sein d’ensembles immobiliers répondant à une condition de mixité, à savoir que la proportion du nombre des logements locatifs sociaux, au sens du 1° du I de l’article 278 sexies du CGI, excède 25 % des logements de l’ensemble immobilier. Cette condition de localisation ou de mixité n'est pas applicable aux logements faisant partie d'une résidence-services mentionnée à l'article L. 631-13 du CCH ;

Remarque : En application de l'article 71 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, l'extension du champ des logements éligibles à ceux faisant partie d'une résidence-services s'applique aux logements dont la construction est achevée à compter du 1^er janvier 2024.

• les logements résultent soit :
  • d'une construction nouvelle ou d'une transformation de locaux affectés à un usage autre que l'habitation par des travaux mentionnés au 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI ;
  • d'une opération d'acquisition-amélioration, au sens du 6° du I de l'article 278 sexies du CGI, dans des bâtiments ou des parties de bâtiment à usage résidentiel qui conduit à une amélioration de la performance énergétique dans des conditions déterminées par arrêté conjoint des ministres chargés du budget, de l'énergie et du logement.

Remarque : En application de l'article 71 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, l'extension aux opérations d'acquisition-amélioration s'applique aux logements dont la construction est achevée à compter du 1^er janvier 2024.

B. Destination des logements

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En application du 1° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements concernés doivent être destinés à la location à usage de résidence principale au sens du III-B § 60 du BOI-IR-RICI-230-20-20.

Remarque : Le bénéfice de la créance d'impôt sur les sociétés prévue à l'article 220 Z septies du CGI n'est pas subordonné à la circonstance que la location soit consentie en exonération de taxe sur la valeur ajoutée.

Ainsi, les logements destinés à un usage commercial ou professionnel, ceux loués aux personnes physiques en tant que résidence secondaire ou saisonnière ou à des personnes morales dans des conditions autres que celles prévues en cas de location à un organisme public ou privé qui donne en sous-location à usage d'habitation principale n’entrent pas dans le champ d’application du dispositif (III-B § 70 du BOI-IR-RICI-230-20-20).

Remarque 1 : Dans le cas d'un local à usage mixte (résidence principale et autre usage), seule la partie du local affectée à la résidence principale ouvre droit à la créance d’impôt sur les sociétés.

Remarque 2 : Les éléments bâtis formant dépendances, tels les caves, garages et parties communes d’un logement éligible, ouvrent également droit à la créance d’impôt sur les sociétés. Par tolérance, il est admis qu'une dépendance construite postérieurement puisse ouvrir droit à la créance pour le reliquat de la période de vingt ans restant à courir au titre du logement éligible.

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En application du 1° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements doivent être loués à des personnes physiques dont les ressources, appréciées à la date de conclusion du bail, n’excèdent pas les plafonds fixés par le décret mentionné au premier alinéa du III de l’article 199 novovicies du CGI.

Par ailleurs, la location doit répondre aux conditions économiques suivantes :

• en cas de location nue, le loyer mensuel ne doit pas excéder les plafonds fixés par le décret mentionné au III de l'article 199 novovicies du CGI, qui correspondent aux plafonds de loyer et de ressources mentionnés à l’article 2 terdecies D de l’annexe III au CGI ;
• en cas de location meublée, le loyer mensuel ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret ;

Remarque : En application de l'article 71 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, les nouveaux plafonds de loyer mensuel prévus pour la location meublée s'appliquent aux logements dont la construction est achevée à compter du 1^er janvier 2024.

• enfin, si le logement fait partie d'une résidence-services mentionnée à l'article L. 631-13 du CCH, la part de la quittance relative au loyer et la part de la quittance relative aux services non individualisables ne doit pas excéder des plafonds fixés par décret.

Remarque : En application de l'article 71 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, l'extension du champ des logements éligibles à ceux faisant partie d'une résidence-services s'applique aux logements dont la construction est achevée à compter du 1^er janvier 2024.