Actualité liée : 28/06/2023 : IS - Création d’une créance d’impôt sur les sociétés en faveur des investisseurs institutionnels (loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, art. 81)

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La créance d’impôt sur les sociétés prévue à l’article 220 Z septies du code général des impôts (CGI) est accordée aux personnes morales qui sont propriétaires de logements répondant aux conditions prévues aux 1° et 3° à 5° du I de l’article 279-0 bis A du CGI ou titulaires de leur usufruit.

I. Personnes morales éligibles

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Peuvent bénéficier de la créance d’impôt sur les sociétés prévue à l’article 220 Z septies du CGI les personnes morales suivantes :

• organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411‑2 du code de la construction et de l'habitation (CCH), sociétés d’économie mixte mentionnées à l’article L. 481‑1 du CCH ou sociétés anonymes de coordination entre les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnées à l’article L. 423‑1‑1 du CCH ;
• organismes soumis au contrôle, au sens du III de l’article L. 430‑1 du code de commerce, de la société mentionnée à l’article L. 313‑20 du CCH ;
• établissements publics administratifs ;
• caisses de retraite et de prévoyance ;
• personnes morales, y compris les personnes morales exonérées d’impôt sur les sociétés en application d’une disposition légale, dont le capital est détenu en totalité, directement ou indirectement, par des personnes passibles de l’impôt sur les sociétés.

Ainsi, une personne morale qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, telle une société relevant des dispositions de l’article 8 du CGI, peut bénéficier du dispositif, sous réserve que son capital soit détenu en totalité, directement ou indirectement, par une ou plusieurs personnes passibles de l’impôt sur les sociétés.

Il en est de même des personnes morales exonérées d’impôt sur les sociétés, telles les sociétés à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), les sociétés d’investissement immobilier et les sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC), sous réserve que leur capital soit détenu en totalité, directement ou indirectement, par une ou plusieurs personnes passibles de l’impôt sur les sociétés.

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Exemple 1 : Une société A, relevant des dispositions de l’article 8 du CGI, est détenue à hauteur de 10 % par la société B (société relevant des dispositions de l’article 8 du CGI et elle-même détenue à hauteur de 100 % par la société D passible de l’impôt sur les sociétés) et à hauteur de 90 % par la société C, passible de l’impôt sur les sociétés. Les sociétés C et D sont personnellement soumises à cet impôt à raison de la part des bénéfices correspondant aux droits qu'elles détiennent dans les sociétés A et B.

Le capital de la société A est détenu en totalité, directement ou indirectement, par des personnes passibles de l’impôt sur les sociétés. La société A est donc éligible au dispositif.

Exemple 2 : Une société A, relevant des dispositions de l’article 8 du CGI, est détenue à hauteur de 1 % par la société B (société relevant des dispositions de l’article 8 du CGI et elle-même détenue à hauteur de 1 % par une personne physique et à hauteur de 99 % par la société D passible de l’impôt sur les sociétés) et à hauteur de 99 % par la société C, passible de l’impôt sur les sociétés. La société C est personnellement soumise à cet impôt à raison de la part des bénéfices correspondant aux droits qu'elle détient dans la société A. La société B, en revanche, n’est détenue qu’à hauteur de 99 % par une société (la société D) passible de l’impôt sur les sociétés.

Le capital de la société A n’est pas détenu en totalité, directement ou indirectement, par des personnes passibles de l’impôt sur les sociétés. La société A n’est donc pas éligible au dispositif.

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Seules les personnes morales propriétaires ou usufruitières des logements donnés en location peuvent bénéficier de cette créance. Par conséquent, les personnes morales locataires ou nu-propriétaires des logements donnés en location ne peuvent bénéficier de la créance d’impôt sur les sociétés prévue à l’article 220 Z septies du CGI.

II. Locaux éligibles

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La créance d’impôt sur les sociétés concerne les logements répondant aux conditions posées aux 1° et 3° à 5° du I de l’article 279-0 bis A du CGI et dont la construction est achevée à compter du 1^er janvier 2023.

A. Situation géographique des logements et composition de l’ensemble immobilier

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Conformément aux 3° à 5° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements concernés doivent répondre aux conditions cumulatives suivantes :

• les logements sont situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, sur le territoire de communes classées par l'arrêté mentionné au IV de l'article 199 novovicies du CGI, à savoir des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Les zones géographiques concernées sont les zones A, A bis et B1 mentionnées à l’article D. 304-1 du CCH ;
• les terrains des logements à construire sont situés, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, sur le territoire d’une commune comptant déjà plus de 25 % de logements locatifs sociaux, au sens de l’article L. 302-5 du CCH, ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), au sens du 8° du I de l’article 278 sexies du CGI, ou sont intégrés au sein d’ensembles immobiliers répondant à une condition de mixité, à savoir que la proportion du nombre des logements locatifs sociaux, au sens du 1° du I de l’article 278 sexies du CGI, excède 25 % des logements de l’ensemble immobilier ;
• les logements résultent d'une construction nouvelle ou d'une transformation de locaux affectés à un usage autre que l'habitation par des travaux mentionnés au 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI.

B. Destination des logements

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Conformément au 1° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements concernés doivent être destinés à la location à usage de résidence principale au sens du III-B § 60 du BOI-IR-RICI-230-20-20.

Ainsi, les logements destinés à un usage commercial ou professionnel, ceux loués aux personnes physiques en tant que résidence secondaire ou saisonnière ou à des personnes morales dans des conditions autres que celles prévues en cas de location à un organisme public ou privé qui donne en sous-location à usage d'habitation principale n’entrent pas dans le champ d’application du dispositif (III-B § 70 du BOI-IR-RICI-230-20-20).

Remarque 1 : Dans le cas d'un local à usage mixte (résidence principale et autre usage), seule la partie du local affectée à la résidence principale ouvre droit à la créance d’impôt sur les sociétés.

Remarque 2 : Les éléments bâtis formant dépendances, tels les caves, garages et parties communes d’un logement éligible, ouvrent également droit à la créance d’impôt sur les sociétés. Par tolérance, il est admis qu'une dépendance construite postérieurement puisse ouvrir droit à la créance pour le reliquat de la période de vingt ans restant à courir au titre du logement éligible.

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Conformément au 1° du I de l’article 279-0 bis A du CGI, les logements doivent être loués à des personnes physiques dont les ressources, appréciées à la date de conclusion du bail, n’excèdent pas les plafonds fixés par le décret mentionné au premier alinéa du III de l’article 199 novovicies du CGI et dont le loyer mensuel n’excède pas les plafonds fixés par le décret mentionné au même III de l'article 199 novovicies du CGI, qui correspondent aux plafonds de loyer et de ressources mentionnés à l’article 2 terdecies D de l’annexe III au CGI.